地少钱多 房企在京"咬牙"抢地

7月第一天,旭辉集团北京区域事业部副总经理戴磊再一次出现在北京市国土局。最近一段时间内,北京市国土局是他出现最频繁的地方。由于北京市土地供应正逐年减少,旭辉迅猛的拿地速度成为业内焦点。

6月25日下午,北京大兴区瀛海镇姜场村02-1-1地块挂牌出让,吸引了11家房企争夺。最终,经过72轮竞价,旭辉以2.25亿元的价格摘得该地块,这是旭辉在北京的第16个项目。当天竞拍现场十分激烈,几家房企甚至还因拍地现场发生了直接冲突。

6月30日下午,经过84轮的总价竞拍,旭辉永同昌天恒联合体以24.1亿元的总价,摘得大兴庞各庄镇PGZ01-01、PGZ01-02地块(原庞各庄镇镇区改造项目1号地部分地块),成交楼面价10414元/㎡。

由于今年北京市宅地供应稀缺已成定局,才出现“出一块,抢一块”的“盛况”,甚至即使明知利润偏低也要抢得地块,维持公司运营。

以旭辉拿下的庞各庄地块为例。亚豪机构市场总监郭毅分析认为,该板块最大的缺点是地处偏远,由此引发的交通不便、各类配套均不完善的问题,使得其吸引的多为地缘化客源。旭辉夺得的庞各庄地块中,59788平方米的住宅全部竞建为限价房,限售价格9335元/平方米,将为旭辉带来5.58亿回款,但仅占到24.1亿地价款的23%,地块利润将依赖于20.64万平方米的F3用地及部分F2用地来创造。但目前区域内唯一可参照的商住项目富力飞常HAOS的售价仅为14000元/平方米,而旭辉夺得的庞各庄地块楼面价已达到1.17万元/平方米,未来房价将在2.5万元/平方米以上,不仅远超富力飞常HAO,甚至比天宫院目前在售的商住盘价格还要高。此外,今年上半年富力飞常HAOS虽然定价较低,但签约量也只有22套,可见在天宫院尚存一定货量的前提下,庞各庄很难突破市场现状。在这样的市场背景下,旭辉解套,一方面要等待天宫院在售项目消化殆尽时机;另一方面,则寄希望于庞各庄板块受大兴国际机场拉动,区域产业规划、综合配套能够在短期内升级。

据了解,庞各庄板块目前在售项目有5个左右,其中包括众美城、龙熙公馆两个普通住宅项目,售价分别为13000元/平方米、17500元/平方米(精装现房);一个商住项目富力飞常HAOS,目前售价14000元/平方米(精装);另外还包括龙熙顺景、龙熙·瓦德拉玛庄园两个独栋别墅项目,售价在27000-30000元/平方米左右。

房企“咬牙”抢地的背景是北京土地供应正逐年减少。2014年,北京市土地供应总量有所下降,全年供应国有建设用地3161公顷,完成年度土地供应计划的61.4%,与2013年同比下降20.2%。其中,住宅用地供应保持平稳,实际供应1195公顷。住宅用地中保障性安居工程和自住型商品房用地供应,占住宅用地供应量的73%。而在2015年的供地计划中,商品住宅预计供应750公顷,相比去年又减少了25%。今年上半年,北京宅地仅实现成交170公顷。

郭毅认为,基于土地成本的上升,未来北京市场豪宅化的倾向已非常明显。

在北京土地供应减少的背景下,基于其政治经济因素成为为数不多的能够继续保持上涨动力城市之一,因此还吸引着大量外地房企进京。在6月30日的土地竞拍中,南方系房企碧桂园也出现在拍卖现场。碧桂园相关负责人表示,碧桂园目前已经正式进驻上海,北京也在积极关注合适的土地机会。而这也是他们巩固三、四线,进军一、二线的重要战略布局。