全球顶级富豪何时配置中国豪宅?

比尔·盖茨会在中国购置豪宅吗?7年前的北京奥运会时,这被证明是一则谣言;7年后,依然不太可能。

北京苏富比房地产的数据显示,中国买家目前已成为全球高端房产买家中增速最快的群体,他们成为在纽约、伦敦、悉尼等世界级城市购房的重要力量。

不过,全球高端住宅或称豪宅的投资目的地中,包括北京、上海和深圳等中国豪宅集中地区仍不是全球富豪们配置的选择项。

与国际豪宅市场相比,中国豪宅市场更多是“窝里欢”。中原地产研究部统计数据显示:2015年,北京单位面积10万元以上的顶级豪宅成交量爆发,整体签约套数达139套,预计全年有望达到200套的爆棚成交量。

但这些豪宅往往是高地价下的“被豪宅”,且中国豪宅尚未具有“全球流通性”,仍未进入国际富豪资产配置的视野。

全球超级豪宅版图

全球豪宅主要分布在欧美等国,与各国人均GDP等经济发展水平一致。

以全球十大超级豪宅为例,其中有4座来自英国,3座来自美国,法国、中国香港和摩纳哥各有1座。

顶级豪宅的门槛在1亿美元以上。十大豪宅中,最“便宜”的英国维多利亚别墅价格都在1.61亿美元,价格最昂贵的法国利奥波德别墅价格已达到7.5亿美元。

即使未位列顶级豪宅,千万美元仍是豪宅的门槛。以美国为例,2015年来美国最贵的待售豪宅和2014年美国最贵的成交豪宅中,要价均在5000万美元以上。其中,位于佛罗里达州的齐夫家族的“双子座”豪宅要价1.95亿美元,创下2015年挂牌上市价格之最。

去年5月出售的美国纽约东汉普顿Further Lane 60号豪宅售价高达1.47亿美元,创下了全美最贵的住宅交易纪录,该笔交易甚至登上了当月的头条新闻。

福布斯的统计显示,2015年前五个月美国挂牌的房产中,要价5000万美元或以上的在加州、纽约和佛罗里达就有20处。

莱坊《全球城市2015年报告》显示,全球30多个大城市中,豪宅价格持续呈上涨趋势。截至2014年第二季度末,全球城市豪宅指数整体上升6%,而2013年同期指数上升5%。比起2009年第二季度后雷曼时期的低谷,莱坊全球城市豪宅指数上升了36%。与2008年第二季度危机前的高峰水平相比,该指数竟然也高出了25%。

建造时间似乎不是豪宅的一个必备因素。在十大顶级豪宅中,有两座分别建造于17世纪和18世纪,均位于英国。法国利奥波德别墅和中国香港的何东花园也建造于20世纪20年代,但摩纳哥空中花园则建造于2014年。

价格虽昂贵,但地段位置好是豪宅的基本要素。海岸或湖滨、森林旁边或城市市中心等“风水”佳地、稀有景观或地段是顶级豪宅的必备要素。

海岸或湖滨往往拥有稀缺的风景线。如利奥波德别墅位于法国南部蓝色海岸地区滨海阿尔卑斯省,站在这座花园式设计的豪华大宅可以俯瞰到法国南部美丽的海景。

虽未入选全球十大豪宅,但极为知名的阿联酋迪拜朱美拉棕榈岛豪宅,是世界上最大的陆地改造项目之一,由棕榈树形状人工岛、17个棕榈树形状的小岛以及围绕它们的环形防波岛三部分组成,造型叹为观止。

位于城市市中心的豪宅项目相对较少,但由于其毗邻及其稀缺的城市政治或文化资源而极为稀有。如英国伦敦海德公园一号毗邻白金汉宫和大不列颠自然博物馆,紧挨哈罗德百货公司,并有地下通道与文华东方大酒店相连。

以中国北京而言,“过去思维中只有长安街是豪宅”,中原地产首席分析师张大伟对21世纪经济报道记者表示,随着土地供应的减少,过去的二手房豪宅从设施面积上又不匹配现在高端需求的要求。

这种情况下北京西局、东坝、农展馆这类城区地块就屡创新高,未来顶豪及超越顶豪的价格有望持续上涨。

顶级富豪何时配置中国豪宅?

全球政要、顶级富豪去何处购买豪宅,并将其作为资产配置的一部分?美国纽约、旧金山、洛杉矶,印尼巴厘岛,阿联酋阿布扎比,英国伦敦是全球富豪配置豪宅的主要目的地,澳大利亚也受到来自中国等亚洲的富豪的钟爱。

莱坊国际豪宅指数显示,2014年美国纽约豪宅房价年成长率达18.8%,其他主要城市如旧金山(14.3%)、洛杉矶(13%)都有不错的表现;英国伦敦豪宅房价年成长率也有5%,在欧洲各大主要城市中表现优异;澳洲豪宅市场因优异的租金资本化率(租金投资报酬率),特别受到亚洲投资人喜爱,奥克兰、悉尼和墨尔本的莱坊国际豪宅指数分别年成长12.1%,11.0%和8.5%。

豪宅早已成为政界要人、顶级富豪们资产配置的重要组成部分。

以伦敦海德公园一号为例,截至2013年1月,海德公园一号全部76套住宅已销售一空,总销售额为27亿美元。76套公寓中,只有12套注册在个人名下。这12套的持有人包括歌星、制药商人、保险经纪人、电信公司老总、中东国家高官、俄罗斯大亨、马来西亚拿督、西亚国家富豪、中国台湾的“富二代”,甚至还有一位神秘的北京买家,他购置的公寓价值1160万美元。

简而言之,而要成为顶级豪宅,仅靠价格贵、地段好尚不足以。除了环境适宜,是否具有“国际流通性”是顶级豪宅的必备因素。投资者是否可以通过买入卖出获取投资收益也是重要指标。

以美国Extell开发公司开发的纽约One57大楼为例,这是第一个以超级富豪为目标市场的大型高层建筑。其82层出售给了迈克·柯尔公司的前任联合董事长曹其峰,85层出售给未知买家,81层出售给丽贝卡·安·莫尔斯的家族信托,80层出售给Lapusny Inc公司,79层出售给未知买家。

而“国际流通性”恰是中国豪宅的薄弱之处。中国的豪宅主要集中在北京、上海和深圳等地,这些豪宅的购买者多为本国甚至本地居民,尚未进去全球豪宅市场,成为国际富豪资产配置的一部分。在某种意义上,中国的豪宅,尚处于“伪豪宅”或“准豪宅”。

而且,中国豪宅价格持续上涨,很大原因在于地价的持续攀升,这使得中国的豪宅实际上是“被豪宅”,以高房价对冲高地价。

以北京为例,2014年底,北京豪宅项目扎堆入市,东三环外融创农展馆项目预售价格达16.5万元/平方米,西北三环外万柳书院项目均价达14.5万元/平方米。北三环和西南三环一些豪宅新盘报价也在10万元/平方米。北京房地产业协会秘书长陈志表示,2014年整体平均楼面价已达到了近12000元/平方米。保守估算的话,北京地价在十年内拉高了6倍,日渐攀升的地价带来的则是房价的持续上涨。

中原地产市场研究部统计数据显示,2013年4月截至2015年4月,北京实际商品房住宅用地最近两年仅供应了550万平米左右。中原地产首席分析师张大伟分析认为,折算成为商品房住宅只有4.5万套左右,只够北京历史成交最差的一年消化。而且按照目前市场供应比例计算,这部分大部分将建设成为中高端物业,以获得市场溢价。

此外,PM2.5“爆表”及其他环境污染事件也妨碍了中国豪宅进入国际流通。世界企业家集团的研究报告显示,单从价格上看,中国10大豪宅只是世界10大豪宅的十分之一。世界级豪宅的超高价值,除了与其自身的豪华度息息相关,地段和气候也是重要因素,因为追求长寿是人类的共同目标,对于富豪来说更是如此。

而更值得注意的是,莱坊调查显示,中国大陆投资移民者、将子女送到海外等趋势更助长了国际不动产的投资热潮。

由于看好中国豪宅需求,国际拍卖巨头苏富比于去年底进军中国房地产经纪市场。北京苏富比房地产数据显示,中国买家目前已成为全球高端房产买家中增速最快的群体,他们成为在纽约、伦敦、悉尼等世界级城市购房的重要力量。

北京苏富比国际房地产CEO凯文也表示,“如今在全球的主流大城市中,如果没有提供中文服务的房产顾问恐怕很难能在高端业务上有所发展。”而且他认为这种趋势还只是刚刚开始。