众创空间地产获资本关注 房企借势转型

众创空间(创客空间)正在为越来越多转型中的房地产企业所关注,纷纷借力存量房资源打造轻资产运作平台。例如SOHO中国、花样年、上实发展、华夏幸福等,甚至由此催生大量创业型公司,例如翌成创意资产运营管理(上海)股份有限公司(简称翌成创意)、Acepace。

据透露,翌成创意与Acepace由于模式清晰,均受到风投青睐,8月份将会进入首轮融资阶段。

来自中信证券的一份研究报告指出,做众创空间地产,一方面可以消解写字楼空置率高的问题,另一方面,由于“原材料”不限于写字楼,所以,众创空间行业的门槛很低,这让以消化存量资源为基础的新兴行业变得准入十分自由但竞争很激烈。

盘活存量资产

据21世纪经济报道记者观察,目前市场中出现的盘活存量资产的模式主要有两种,一种是企业自有存量房地产资源,通过与资金合作实现资源盘活,例如上实集团存量资产多达4000万平方米,最近通过与wework合作开拓众创空间地产。

另一种是搭建平台做运营商,盘活自己的存量资源或者租赁市面上的存量资源,例如SOHO中国的3Q写字楼;花样年做美易家盘活旅游地产项目;翌成创意定位于文化创意产业运营商,商业模式就是租用商用物业,经过更新改造之后再出租;Acepace则是一个可提供沿街商铺、商场、工作室、洋房、厨房等商用租赁空间的网络平台。

7月20日,花样年董事局主席兼首席执行官潘军在博鳌·21世纪房地产论坛上首次对外透露,花样年准备另辟一个平台公司“美易家”,盘活旅游地产物业存量,现在城镇已经形成了5000多万套空置房屋,同时又面临快速发展的旅游度假市场,让本来毫无联系的两者产生联系,正是花样年要做的事情。

SOHO 3Q的推出正合时宜,综合多家券商的数据显示,SOHO中国存量资源分布于北京、上海,安全边际高。截至2014年底,在北京和上海拥有项目储备总建面达到约180万平米,其中公司拥有的权益办公楼面积约170万平米,在北京、上海两地甲级写字楼市场占有率超过5.9%。

上海一些老牌房企更启动了对存量资产的盘活,例如上实集团旗下上实发展,牵手美国柯罗尼资本(Colony Capital)成立“上海帷迦科技有限公司”,通过对存量物业的二次开发,采取创新与创业、线上与线下、孵化与投资相结合的方式,为创业者提供全方位创业服务的众创空间及生态体系。据知情人士透露,上实发展的存量资产有将近4000万平方米。

很显然,众创空间的主要资源,来自租赁写字楼,还可以是底商、会所、仓库甚至是地下空间。实际上,根据仲量联行的统计,预计在2017 年,北京、上海甲级和乙级写字楼的存量规模将突破2000万平方米,成都、广州、深圳将突破1000万平方米。截至2015年一季度末,主要二线城市如沈阳、成都、重庆的优质写字楼空置率超过了30%,长沙空置率超过40%。

正如上海易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进所言,从盘活存量资产的角度看,这也是一种新的去库存形式,小型办公场地的出现刺激了租赁需求;从分时办公的角度看,这也是大大增加办公物业使用效率的一个做法。

催生新型创业公司

在上海市卢湾区皋兰路有一幢独栋办公楼,是宝马互联驾驶中国研究院和宝马集团DesignWorks USA上海工作室。这正是翌成创意的产品之一。据透露,翌成创意业务主要涵盖:新式管理型办公、精品创意园和设计型服务式公寓以及未来度假产品。

翌成创意创始人沈敏恺透露,在上海写字楼租金高攀不起之际,近年兴起的创意园租金,已悄然达到甚至隔空赶超了传统写字楼。沈敏恺透露,翌成创意通过每平方米200元-3000元的改造成本,将市中心一些地段较好的商办项目改造成创意办公空间,仅2014年一年就实现了1000万元的净利润。

数据显示,2012年国内文化创意工业总产值达300万亿左右,到2016年将超过400余万亿。2013年底,上海总就业人口为1115万人,创意产业从业人员达130万人,约占从业人员的12%,按人均办公面积15平方米计算,对创意产业园需求约近900万平方米,现有市场还远不能满足。

目前国内除了住宅、办公租赁领域外,尚未有成熟的商铺短期租赁平台,商铺短租有很大发展机遇。

上海首家商铺短租互联网平台Acepace已在线下正式运营。Acepace的目标客户是网络店主、互联网公司等需要进行线下业务拓展的公司及个人。创始人于子恒瞄准了商业地产,并且要打造国内的商铺版Airbnb。该公司目前将创业项目投放于在线商铺租赁搜索平台,锁定长租商铺的空置期来提供短租服务,如果后期允许,将由公司直接租赁商铺。

资本市场对这一新领域的增长空间也非常看好。

翌成创意是华平投资集团在华进行战略合作并签署投资意向书的第一个文化创意产业运营商,而翌成创意未来将启动新三板上市计划。

翌成创意的A轮融资引进了华平资本、歌斐资产与赛领资本参与投资。

中信证券研究部陈聪分析认为,投资者看好成长前景广阔的众创空间子行业。但亿翰智库研究总监张化东指出,以众创空间为主要模式的存量资产的盘活,存在土地属性障碍与产品属性障碍两大难题。

陈聪也认为,最终一部分众创空间服务商很可能转化为众创空间平台公司的具体执行者。这时候,不仅物理空间的产权和经营权可能分离,连经营权和众创空间品牌也可能分离。最终的众创空间平台公司,可能只有一个或几个。例如行业出现大量失败者的风险。SOHO中国从自持物业到利用租赁物业发展的跳跃风险。