“地冷房热”反常现象缘何上演

国家统计局公布的上半年楼市运行数据,以及7月份的百城房价数据均显示,房地产市场在持续回暖,但我们对此应保持谨慎。

近期,一组非常重要但反常的数据需引起重视,那就是即便房价连续上涨、成交量连续三个季度回升,但开发商在土地市场上非常谨慎,甚至“用脚投票”(新开工也遵循这样的规律)。中指院数据显示,7月全国300城市土地出让面积环比下滑21%、同比下滑34%,延续了上半年持续回落的态势。而在2009年、2012年楼市回升周期中,土地市场在商品房销售市场回暖半年后也迅速反弹。

作为重要先行指标的土地购置和新开工持续冰冻,形成“地冷房热”的反常,笔者认为有三个原因:一是房企“抢食”一线和少数二线城市土地,溢价率高启和配建公共工程的硬指标,使得这些城市即便是楼市的“安全岛”,但操盘考验和房企竞争惨烈,其间风险不能忽视。广大的二三线城市尽管土地供应充足,但开发商整体悲观,用脚投票。二是整体供应过剩背景下,二季度以来土地价格逆势走高,7月份300个城市土地成交楼面价同比上升了30%,土地财政未减。三是楼市库存压力或超过预期,如果将在建未售和已批未建两块“被忽略”的库存算在内,库存去化压力可能非常大。

始于去年“9·30”新政以来的楼市回升,可谓远超预期,持续火了三个季度。全国商品房销售面积从1-2月下降16.3%,逆转到1-6月份回升3.9%,仅用不到半年时间。这种强力反弹,是在楼市过去10年布局的紧缩政策“一股脑”退出、货币政策持续宽松、各地救市和力度史无前例等重磅利好叠加下实现的,其大背景是“稳增长”不能容忍房地产这个“庞然大物”快速回落。

但是,即便如此大力度扶持,作为经济重镇、二线城市密集的东北,今年以来楼市供应过剩、房价下跌的局面仍难以改观,背后原因是重化工业占主体、产业落后且升级缓慢、居民收入水平低、人口老龄化且大量流失(每年流失在200万左右),这些内在的问题是政策扶持解决不了的。事实上,类似东北楼市衰落的问题,在我国中西部很多省份,特别是其中的三、四线城市普遍存在。

7月份以后,楼市销售开始下滑。CRIC监测的数据显示,7月份,59个重点城市新建商品住宅成交2899万平方米,环比下滑13%。其中,一线城市成交428万平方米,环比下跌10%;二线代表城市成交1920万平方米,环比下跌12%;三、四线代表城市成交环比降幅达到18%。8月首周,主要城市成交量继续明显回调,一、二、三线城市成交量均下跌,且跌幅均超2成。

作为“领头羊”的一线城市,7-8月份回调非常明显。除北京因近期“通州副中心”效应带动楼市火爆,7月成交量环比上涨33%以外,上海、广州和深圳7月成交量环比分别下滑33%、19%和9%。8月首周回调更明显,一线城市成交量平均下滑20.4%。上半年疯涨的深圳楼市,回调最明显。7月份,深圳新房和二手住房成交套数分别下降14.4%和11%,而新盘去化率也从4、5月份的90%以上,下降到8月初的60%左右。

成交量明显回调后,房价(或涨幅)也撑不住了。7月份,尽管百城房价连涨3月,但涨幅全面收窄。与6月相比,7月房价环比上涨城市减少7个,涨幅在1%以上的城市减少2个;房价环比下跌城市增加7个,跌幅在1%以上的城市增加5个。尽管从数据表现看,深圳新房均价环比仍上涨10%,但这很大程度上是网签滞后的结果。最有代表性的二手住房价格回调明显。

值得注意的是,成交量回调,淡季非主因,很大程度上在于后期需求跟不上、房价上涨透支和抑制需求所致。特别是,二套房贷松绑和营业税免征期“5改2”,极大地刺激了改善型需求,高价住宅成交旺盛带动房价上涨,其示范效应驱动刚需蜂拥入市。其中,一线城市房价暴涨,股市短期财富效应占很大比重。进入下半年以后,旺盛的需求难以接济,而股市财富效应对均衡的扰动也开始消退,楼市回调在情理之中。

目前,对楼市回升最大制约在库存压力和需求的可持续性。相比5亿平方米的住宅待售面积,5月和6月库存分别下降121万和191万平方米,算不上库存压力缓解,特别是商品房库存仍在增加(商业办公的库存压力很大)、隐性库存很大。供应压力不减的同时,需求过度释放后的可持续性受到考验,在供求关系逆转、房价回升背景下,后者需引起重视。

除此之外,下半年还有三个不利因素阻碍楼市回升:一是个人房贷紧缩。在深圳,占房贷份额超过60%的四大国有银行,已将首套房贷首付成数提至4成,利率上浮5%-10%,二套房贷利率均上浮10%以上,很多中小银行停止房贷。在上海,提供房贷的27家银行中,有9家已将二套房贷首付提至七成,利率普遍上浮10%;二是由于股市震荡下行,财富效应对楼市的接济全面消退,加上房地产税第一次距离“落地”如此之近,1-7月份高价住宅(7-15万/平方米)销售同比增长50%以上的局面不可能持续,对房价的拉动和需求入市的示范和驱动效应也将全面消退;三是CPI连续回升,将制约货币政策宽松的空间,也将对楼市形成一定利空。