“传统金融大多是用等待的方式来获取时间价值,而我们则希望以一种更加主动的姿态去为社会创造价值”。
2015年8月,嘉实基金和上海城市地产推出基金业首款商业不动产PE(私募股权投资)产品,投资者通过参与嘉实子公司嘉实资本融瑞城市世贸系列专项资产管理计划持有股权。在嘉实基金总裁赵学军看来,城市商业地产的升级改造不仅市场潜力巨大,同时其也为基金公司突破传统投资思维局限、通过服务实体经济主动创造价值提供了可行路径。
“嘉实的投资视野已从二级市场扩展到能够更深入与实体经济紧密关联的领域。”赵学军表示,经过20年的发展,中国房地产市场或进入从追求增量向提升存量价值转变的阶段,“‘盘活存量’将是未来主要的利润增长点,从中主动挖掘价值,大有可为”。
跨界合作 基金业首涉商业地产PE
2014年,嘉实基金与上海城市地产跨界合作,成立了房地产私募基金管理公司—深圳城市嘉实投资管理有限公司(下称“城市嘉实”);今年8月,城市嘉实宣布成功收购位于一上海外滩金融贸易区内的物业:世界贸易大厦。
在此期间,两家还携手推出基金业首款商业不动产私募股权基金,投资者通过参与嘉实子公司嘉实资本融瑞城市世贸系列专项资产管理计划持有股权。
根据计划,项目将累计融资11.9亿元,并按照资金使用计划分批募集。目前,1期、2期计划相继完成募资,预计在8月中旬和下旬开始投入使用。
据悉,这只商业不动产PE以优惠价格获取已建成并投入使用的成熟商业项目,通过物业改造提升价值,最后借助嘉实基金的市场优势,以股权转让、发行REITs或者零散出售等多元化退出途径实现价值。
值得一提的是,作为一款股权投资产品,其运作期限为5+1年,有别于市场上较为普遍的房地产融资型债权型产品2到3年的期限;而该产品的收益则来源于租金收入与物业资产增值,具备“固定+浮动”的收益特征,其“低价收购-改造-升值出售”的运作类似于黑石的房地产业务模式。
以更主动的姿态创造价值
事实上,此番商业地产PE初试,是嘉实基金全资子公司嘉实资本在房地产业务转型的关键一步,也是其突破传统投资模式束缚、主动寻求和创造价值的又一次尝试。
“传统金融大多是用等待的方式来获取时间价值,而我们则希望以一种更加主动的姿态去为社会创造价值。”赵学军表示。
在赵学军看来,过去基金公司投资所面对的基本都是标准品,“对着电脑屏幕就能买”;然而在金融服务实体经济日益为一个时代命题的当下,不再局限于二级市场甚或境内市场,将投资目光拓展到能够更深入与经济发展本质相关联的领域,主动挖掘、创造价值的能力对于一家资管机构来说至关重要。
“无论是上市公司还是非上市公司,只要是好的投资标的,能更直接地服务于实体经济的发展,有益于社会价值的创造,都应该去做”。
去年的中石化混改,嘉实基金凭借“普惠金融”的核心理念和突破性的产品设计思路成为25家投资机构中唯一以公募产品形式入资的资管机构,开启了其与实体经济“更亲密接触”的时代。
而这一次,以城市商业地产升级改造为切入点,嘉实的“接触对象”延伸至地产领域。
赵学军认为,经过20年的发展,中国房地产市场或进入从追求增量向提升存量价值转变的阶段,“盘活存量”将是未来房地产市场主要利润增长点,专注于让存量变得更好不仅贴合节约型社会的要求,有助提升城市品质,同时也孕育着巨大的投资机会,值得主动把握。
按照赵学军的规划,此次嘉实融瑞城市世贸资管项目的GP城市嘉实是以私募形式出现的主体,未来将成立以公募形式出现的公开上市REITs为主体的公司。
因思想而不同
从个人海外阳光直投破冰到参与首单国企混改,从率先筹备互联网券商业务再到如今在业内首开商业地产PE先河,嘉实的“玩法”似乎已与传统公募的运作逻辑截然不同。而在赵学军看来,这一切的不同皆源于理念。
“思想是人类行为之本。”托马斯·卡莱尔的经典之语,常被赵学军用来作为嘉实“另类”战略抉择的“终极理由”:“有别于传统的金融机构靠接近客户端实现业务的增长,基金公司的发展要回归创造回报这一核心竞争力,如果这是问题的本质的话,那么对投资思想的要求就非常高。”
在他看来,按照这一逻辑,找到能够创造回报的资产,并且游刃于既有规则间、巧妙创新突围、最终求得创造回报的方式,凡以此种主动姿态立于强敌环饲的资管行业中,最终都归因于思想。
也由此,在嘉实基金“远见者稳行”的品牌理念之下,经过多年布局,嘉实逐渐形成了涵盖公私募、打通境内外、衔接产品端与客户端,兼顾服务高净值投资者与普通老百姓的财富管理平台框架,成为国内公募发展诸多路径的另类标杆。
“嘉实在这些年的发展中选择了一条比较难走的路。我们努力做到多元文化,大家互相争论、启发、认同需要很长的时间,在一定程度上效率是慢的,但是这样产出的结果是好的,因为思想经过了碰撞,让我们看得更远,走得更稳”赵学军表示:“如果我们执着于以思想为中心的体系建设,我觉得未来是有竞争力的。”(CIS)
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