住宅库存面积下降 一二线城市房企入市升温

9月13日,国家统计局发布前8月房地产数据。除房地产投资数据外,房地产数据均显向好态势。

数据显示,前8月,商品房销售面积69675万平方米,同比增长7.2%;房地产开发景气指数环比提高0.43%,房企到位资金同比增长0.9%。

更值得一提的是,商品住房库存面积也一年来首现下降,截止到8月底,商品住宅面积减少194万平方米。

北京中原地产首席分析师张大伟称,这意味着2014年底的多轮楼市调整政策已经初步见效,楼市的最大压力周期接近结束,市场走出低谷。

房地产投资增速继续回落

根据国家统计局数据,虽然房地产销售、库存、资金面在好转,但这并未拉动房地产投资。

前8月,全国房地产开发投资61063亿元,同比名义增长3.5%,增速比1至7月份回落0.8个百分点,环比扩大0.5%。

这已是房地产投资增速连续20个月呈下滑趋势,从同比来看,房地产投资同比增速已从两年前的20%以上跌至不足4%。

另一方面,房地产投资的前端数据,土地购置费增速也一路下行,国家统计局投资司高级统计师李皎介绍,今年以来,土地购置面积各月累计同比降幅均在32%左右。受此影响,今年房地产开发投资中的土地购置费增速一路下行,8月份,土地购置费增速由正转负,下降9.1%,7月份为增长9.5%。

李皎称,商品房前期库存基数较大,特别是三、四线城市去库存压力较大,在一定程度上影响了房地产开发企业的投资意愿。

张大伟也认为,楼市向好的一大原因在于一二线城市的拉动,虽然库存数据一年来首降,但库存数据仍处历史高位,大多数房企都在抓住时间窗口去库存,土地和投资端数据的恢复仍需时日。

房地产投资数据直接关乎地方财政收入和区域经济,在投资端持续下滑的北京,9月14日再爆利好。

9月14日,国务院发文称,为进一步解决当前重大民生和公共领域投资项目融资难、融资贵问题,增加公共产品和公共服务供给,国务院决定对固定资产投资项目资本金制度进行调整和完善。其中,房地产开发项目中的保障性住房和普通商品住房最低资本金比例维持20%不变,其他项目由30%调整为25%。

张大伟介绍,也就是说,房地产开发项目中,商业地产及非普通商品住宅,之前的资本金比例为30%,本次调整降低了这些企业的资金压力。

一二线城市房企入市升温

在李皎看来,房地产销售、库存、资金面的多重利好将增强房企的信心,对下一阶段房地产开发投资具有促进作用。

以房地产开发景气为例,8月份,房地产开发景气指数为93.46,比7月份提高0.43,已连续三个月回升。

实际上,销售和资金面力促投资端已经在一二线城市显现,房企入市的积极性较之前有明显提升。

根据中原地产市场研究部的统计,20大标杆房企在一线城市占比高达12.4%,而在一二线城市合计高达65.9%。

具体来看,20个标杆房企在一线城市已经购入土地面积684万平米,二线城市已经购入土地2959万平米,这两大指标均处于历史最高纪录。

另一组数据也能佐证房企开始积极进入土地市场:20大标杆房企在8月累计获得土地资金权益高达317.32亿,这也是最近7个月来的最高点。

需要注意的是,在标杆房企纷纷进入一二线城市拿地之时,以地王为代表的楼市热度符号也开始频现。截止到9月13日,一线城市9月成交7宗住宅土地,平均溢价率超过34.53%,平均楼面价达到了1.73万的年内最高点;二线城市也已经成交了72宗土地,平均溢价率高达47%,平均楼面价也达到了3715元每平米,均为年内最高点,也创造了最近几年的最高纪录。

上海易居房地产研究院研究员严跃进介绍,在持续的政策、销售利好下,大型房企拿地意愿有所恢复,地方政府也有意多推出住宅用地。但房企拿地的焦点集中于房价上涨潜力较大的一二线城市,大部分的三四线城市仍面临去化难题,因此无法逆转全国房地产投资数据,甚至拉动全国楼市整体回暖。

张大伟认为,房地产市场存在巨大的托底盖帽风险,下一阶段,需要防范一二线城市房价失控上涨,但三四线城市仍萎靡不振的情况。(编辑:何苗,如有问题或建议请联络:jirk@21jingji.com;hemiao@21jingji.com)