一家外来房企眼中的 2015年北京土地市场

房企拿地热潮正在来临。

中原地产监测数据显示,20大标杆房企在8月累计获得土地资金权益高达317.32亿,这也是最近7个月来的最高点,在楼市复苏下,标杆房企开始积极进入土地市场。

如今,房企拿地已经形成的共识是,三四线城市风险较大,而更多将投资目光倾向一二线城市。在北京,9月土地市场更加火热,出让的土地几乎为地王。截至9月21日,北京成交土地额已经高达167.6亿。

但同区域内,不同的企业对拿地仍有不同的策略。

21世纪经济报道记者获得了一家民营企业拿地策略图。该报告对北京房价地价走势、库存走势、房企竞争格局、区域前景等方面进行了详尽分析,并最终确定自己的拿地策略。正是基于这份分析,这家外来民企在地价高点之前拿下了多幅地块。

外来房企研判北京市场

京城土地贵是房企的共识。但能否拿下北京的土地则是房企全国化一个重要的身份标识。旭辉地产则是近一年来在北京土地市场上血拼较为抢眼的一家企业。

21世纪经济报道记者通过公开资料整理发现,近一年来,旭辉地产在京共计拿下8幅土地,其中,5个为旭辉操盘项目。

值得一提的是,这家企业并非国企、并非北京土着,而是一家外来民企。在其进入北京十多年后,近年来突然发力拿下多幅地块。扩张规模是企业发展需要,但对于公开市场招拍挂的企业而言,市场研判尤其重要。

在旭辉地产看来,根据逆周期法则,2014年下半年至2015年上半年是最佳拿地时期。因为这段时间房价处于下行通道,市场预期最低,房企去库存压力较大,适合土地市场抄底。而2015年下半年,旭辉认为市场机遇仍在,但是“随着市场回暖、企业资金回笼、信贷环境放宽,竞争会更加激烈”,尤其是四季度房价环比涨幅将见顶。

公开资料显示,旭辉拿地时点路线也基本延续其对市场的判断。在今年上半年,旭辉地产在北京大兴区拿下了多幅地块。

地价高企背景下,房企拿地前提是基于对房价涨幅的信心。21世纪经济报道记者发现,旭辉地产对北京房地产市场的预判是,“预计2015年随着成交的回暖,市场会呈现主打去库存以及新增供应不足的局面”,全年北京房价涨幅将在“13%-15%”之间。而成交量则将在2015年下半年有一个较高的增长。"

旭辉地产这个结论是基于其对住宅供应以及新开工量的分析。他们认为,近三年北京住宅供应年均增长略高于需求,但考虑到2014年新开工下降17%,预计2015年随着成交回暖,市场会出现主打去库存以及新增供应量不足的局面,在人口流入和收入持续增长的前提下,房价较2014年将有明显上涨,且基于一线城市购房者追涨的从众心理,房价走势发生超涨或者超跌的概率很大。因此,旭辉对北京市场2015年房价走势的判断是,房价上涨很可能高于13%,但达不到15%的涨幅。

中型房企“焦虑症”

多家欲实现全国化的外来房企对21世纪经济报道记者表示,他们一直在密切关注北京土地市场机会。也就是说,对于北京土地竞拍场的开发商而言,他们的对手绝不远远是场面上举牌的开发商。

旭辉如此突围,正是基于其作为中型房企的典型规模“焦虑症”。旭辉集团董事长林中曾对媒体表示,作为一家中型民营企业,每天的感觉都是如履薄冰。林中认为,目前行业发展的马拉松长跑进入下半场,一旦被落在第一、第二方阵后,即使最后冲刺阶段再努力,也永远难回大众视野。

林中在接受21世纪经济报道记者采访时表示,500亿是衡量房企的门槛之一。房地产行业在一定时期内还是资源导向型行业。所以企业要有一定的规模才能完成对行业三个资源(土地、资金、人才)的配置,也才能有更强竞争力。

林中也深知,规模发展到一定程度以后,房企这种资源配置的竞争优势,可能会出现边际递减,但是太小的企业在未来几年要实现规模增长会非常困难。旭辉如果不快马加鞭,就很难有机会在马拉松长跑的后半段冲进一线阵营。

所以,旭辉定下的目标是连续3年实现40%以上复合增长率,由250亿元销售规模向500亿元挺进。2014年,旭辉集团销售金额为212亿元。在克尔瑞集团发布的2014年房企销售金额排行榜中位居第30名。

不过,对于房企而言,拿块地就能赚钱的时代早已过去。

中原地产分析师张大伟表示,北京土地市场竞争已经异常激烈,从2015年6月大兴等南城系列地王开始,就出现了地价远超房价的现象。

在这种背景下,类似旭辉这样的民营企业需要自担市场风险。21世纪经济报道记者发现,旭辉也有自己一套区域板块研究的模型公式,分别是对基本面(城市规划、人口、基建配套和经济潜力四个方面)和市场情况(房地比、成交情况、现货和期货四个方面)进行量定分析。最终进行PIE打分。以A/B/C从高到低进行区域优势的打分,其中朝阳、海淀、丰台、石景山、大兴、通州、昌平、顺义获得A,东城、西城、房山、门头沟获得B,而平谷、怀柔、密云、延庆获得C。

在旭辉这套拿地模型中,土地存量和去化周期是其重点关注部分。该企业将所有区县关注度由重到轻分为四类,其中重点关注的是存量高、去化好的区域,包括大兴、朝阳、房山、顺义等;而去化较为不好的包括丰台、门头沟、石景山和怀柔等区域。

通过上述分析,该企业把通州、大兴、房山和顺义列为战略深耕区,而将昌平、门头沟、丰台和石景山作为重点关注区域。不过,房企拿地似乎也存在路径依赖。在各方综合条件相比之下,旭辉实际拿地更多关注的是大兴区域。

此外,产品定位在近年来的北京市场尤为重要。旭辉所确定的是产品战略,主要集中开发刚需刚改和商办公寓,一部分集中在再改多改的改善型住宅。其中,还明确要求打造2个明星产品以树立江湖地位,选择标准是:首改再改产品为主,即中高端产品;货值30亿元以上;单价高于区域同类产品20%以上;4-5环或5-6环成熟区域。这个产品区间的定位,既能保证规模增长,又能树立口碑。

另外,值得注意的是,旭辉也考虑到分散风险。其近一年来所拿土地中,50%采用的是合作开发模式。

(编辑:骆轶琪,如有意见建议请联系:luoyq@21jingji.com)