平台整理时期的投资

有一次在外地开会,我问潘石屹:SOHO中国手里握着100亿的现金,最近两年,既没有买地,也没有并购,为什么?他一如既往地笑着说:谨慎点谨慎点。

至于海外投资,张欣曾经领头买过美国的通用汽车大厦,最近却表示,在多轮量化宽松政策之下,海外城市的房地产价格已过于昂贵,所以选择静止不动。

潘石屹后来解释,100亿在北京买两块地就没了,还不一定抢得到;收购呢,没发现好的标的。潘氏夫妇如今是一门心思在推销他们的3Q办公模式,哪怕外界质疑SOHO中国向持有物业转型也不为所动。

2015年的房地产确实是一个奇妙的市场。房企的分化,表现在进取还是守成。

自2013年的高增长滑落后,房地产需要经过一定时间的修复,也就是平台整理。这样的时期,应该会出现比较好的并购机会。因此,以融创为代表的地产商,不断地寻找可供收购的对象。虽然也曾受挫,但今年至少已成功斩获两起标的物。

但可以想见,当企业的创始人不得不将控股权让渡出来,他必然是不舍的,稍有转机就会设置障碍,如佳兆业所呈现的。更令人担忧的,是这类企业的财务报表之外,往往隐藏着俗称的“地雷”,一般的尽职调查很难发现。横亘在普华永道与佳兆业董事会之间,就隐藏着数颗巨大的地雷。

与并购相类似的是合作。这种合作,不是指组成联合体去获取土地,而是在已有的项目基础上进行股权合作,譬如股权比例为51:49。之所以说它与并购相类似,就是因为媒体常常将这种合作称之为收购,因为合作一方是控股。

但对合作另一方来说,他更愿意称之为合作,因为他不是把项目卖掉。譬如阳光100与温州当地开发商合作建设“温州中心”。此前,阳光100还与李亚鹏的中书控股合作开发丽江雪山艺术小镇项目。两个项目阳光100都是占51%的比例。相信易小迪还会展开其他类似的合作。与前10年的谨慎保守相比,易小迪近年来反而采取了攻势。

保持进攻姿态的企业,旭辉可称得上代表。这家房企上市两年多以来,年复合增长超过40%,今年的目标250亿元与去年相比还是保守的。很显然,旭辉的老板林中是渴望尽早迈入年销售额500亿的阵营,这在他看来才是相对安全的。但是,旭辉的高增长,必须严格守住去化率、负债率的平衡线。从阳光城过往5年的发展看,这并不容易。

对于进取型房企来说,目前正是融资较低成本的时期。今年以来,一批又一批公司债发行,有几家的利率最低在4%以下。但有些企业评级较低的公司债,利率也超过7%。值得提醒的是,如果不顾市场趋势,大举融资争抢高价地,则可能面临低去化率的困境。我已经多次以北京的高价地块(地王)为例,指出了2016年以后豪宅市场或将到来的激烈竞争环境,希望能引起中小房企的警觉。

但更多企业主动或被动采取了守势。主动,是因为前两年就预测行业即将进入低速增长期,而在战略上就将企业的发展速度放慢。被动,是由于资金、人力资源、组织管理等无力支撑企业保持常规发展。其中,低于尤其是远低于行业平均速度的,迟早要进入上面所说的被收购队列。

龙湖是主动降速的知名地产商之一。早在两三年前,就有关于龙湖增长速度放缓的质疑,如今,当行业增长乏力时,龙湖的稳定性终于被业内认可。我记得龙湖董事长吴亚军说过,保持每年450亿-500亿的规模,对龙湖是适合的。但与此同时,龙湖持有物业的租金占比在稳步提升。这方面的佼佼者还有华润置地。

当很多地产商忙于去寻找创新的动力,或多元化的利润源时,我注意到了一个细节。吴亚军在龙湖集团品牌及营销部总经理袁春的某条微信下问:(咱们)广州项目啥时候开?一般人会说,这是因为吴亚军已经不管具体事务了,但我看到的,其实是她的心态,从容,不躁。

出水才看两腿泥。平台整理期,别掉队,更别被挤出局。