9月一线城地交易额、溢价率创新高

土地市场的变化与房屋市场有着正相关性,但前者明显滞后于后者。机构报告指出,随着供地热潮的到来,今年第四季度,一二线城市土地市场还将继续升温。但在市场分化严重的情况下,供应过剩的三四线城市,土地市场和房屋市场恐难有起色。

本报记者 张敏 北京报道

楼市正在降温,但土地市场初现火爆。

9月29日,随着门头沟区永定镇一宗土地以20.3亿元的价格成交,北京9月的土地市场正式宣告收官。今年前三季度,北京经营性用地成交额定格在1064.98亿元。

虽然上述指标比去年同期下滑近四成,但从单月来看,三季度北京土地市场升温之势已十分明显。

来自中原地产的一组数据显示,截至29日,一线城市9月土地成交额达到588亿元,创年内新高,环比8月涨幅达到180%。纳入其统计的30个二线城市,9月土地成交额同样创下年内最高纪录。

土地市场的变化与房屋市场有着正相关性,但前者明显滞后于后者。机构报告指出,随着供地热潮的到来,今年第四季度,一二线城市土地市场还将继续升温。但在市场分化严重的情况下,供应过剩的三四线城市,土地市场和房屋市场恐难有起色。

房企迎来“补仓”时机

9月29日下午,在经过仅10轮的竞拍后,“北京市门头沟区永定镇MC00-0017-6021、6022地块R2二类居住用地、A33基础教育用地”便以20.3亿元的价格成交,住宅部分的楼面地价超过2.5万元/平方米。

尽管该地块的总价和单价都不低,但这宗土地的交易过程,并不能完全反映近期北京土地市场的“盛况”。

自今年6月以来,北京土地市场火爆异常。多轮竞价、高溢价现象频繁出现,多宗地块在交易中突破价格上限,转而采用竞争保障房面积的方式来决定得主。由于竞争过于激烈,有两宗土地的住宅部分甚至全部配建为保障房。

除北京外,其他三个一线城市同样如此。到今年9月,土地市场交易量攀至新高。

中原地产统计数据显示,截至29日,一线城市9月土地成交额达589亿元,创年内新高,比8月全月上涨180%。成交土地的规划建筑面积达到646万平方米,平均溢价率30.3%,均创年内新高。

与此同时,在纳入该机构统计的36个二线城市中,9月土地成交额达到1023亿,环比上涨18.9%,也创造了年内最高。

这种现象与房屋市场的变化趋势并不相符。上述机构的数据显示,从今年2月以来,4个一线城市的住宅成交量呈不断攀升势头,7月达到峰值后,8月和9月连续出现下滑。该机构统计的二线城市,7月便出现成交量的滑坡。

分析人士指出,房屋市场和土地市场有一定的正相关性,但后者的变化趋势往往滞后于前者。就今年的情况而言,在上半年市场向好之时,房企将主要精力用在消化库存上。待到市场平稳之后,才着手拿地补仓。

从库存的角度来看,一二线城市的确迎来补仓时机。

中金公司的报告指出,当去化周期落至10个月以下时,开发商会进入“补仓”阶段。今年重点城市的去化周期维持在10个月左右,加上开发商对于市场发展的中长期预期并不明确,使得多数开发商在前8个月的投资活动较为保守。

该机构续称,进入9月,一些去化周期较短的城市(如南京),土地市场已经出现了积极改善信号,“地王”开始增多。

从企业的层面看,大型龙头开发商(如万科、保利)也加快了在重点城市拿地进程。根据中金公司的监测,保利在9月的招拍挂拿地金额已接近200亿,相当于1-8月拿地金额总和的150%以上。

“剪刀差”恐继续拉大

在多数机构看来,一二线城市的本轮土地热潮还将持续。一方面,房企拿地补仓的动作并未完成,这不仅将使土地市场出现“以点带面”的复苏,新开工、投资等指标也有望在四季度出现一定改善。

另一方面,“前松后紧”的供地节奏,也决定了四季度会有一批优质地块入市,这势必引发企业的争抢。

按照惯例,地方政府在上半年的推地节奏往往较为缓慢,进入下半年,为完成年度供地任务,集中推地的情况开始出现。推地热潮通常出现在第四季度,不少优质地块集中出让,土地成交规模也达到全年之最。

从上半年的情况看,热点城市的供地任务完成情况不尽人意。以北京为例,上半年北京实现住宅用地供应514公顷,仅占全年任务的不足40%。其中,保障房供地任务完成率为50%,商品住宅用地、商业用地等经营性用地的供应缺口显然更大。

值得注意的是,这种乐观情绪仅限于一二线城市,在广大三四线城市,房屋市场和土地市场都呈现出另一番景象。

中金公司的报告指出,三四线城市的去化周期居高不下。部分人口流出的三四线城市,库存去化周期常年维持在24个月以上,当地市场也对政策放松刺激产生“抗药性”。

根据中原地产的统计,今年以来,其监测的10个三线城市住宅成交量没有明显变化,5、6、7三个月的成交量甚至比4月有所下降。10个四线城市的住宅成交也没有起色。

与一二线城市的供不应求不同,三四线城市存在明显的供大于求现象。有从业者称之为“剪刀差”,其根源在于过去多年来,三四线城市借规划之名大量供应住宅和商业用地,但因人口聚集度低,需求不足,出现大量的“空城”现象。

分析人士指出,“剪刀差”促使房企纷纷向一二线城市回归,这种回归又反过来加剧“剪刀差”幅度。

今年以来,北京土地市场出现不少“外来户”身影。其中,旭辉已在北京抢得6宗土地,虽有5宗是合作拿地,但3宗为旭辉操盘。阳光城、碧桂园、龙光等房企虽无斩获,但都意图在首都“分一杯羹”。

懋源、K2等本土中小型房企,则在京城土地市场有所斩获。这都预示着,未来一线城市的土地竞争将更加激烈。

中原地产首席分析师张大伟认为,今年楼市的政策导向是去库存,但并不能改变不同城市之间的差别。一二线城市的“地王”仍会频繁出现,预计“金九银十”在这些城市的成交量将维持较高水平,但三四线城市仍然难有起色,库存压力短期内难以缓解。(编辑 骆轶琪)