多地块出让被叫停 上海土地市场或降温

“热得发烫”的上海土地市场连遭“冷水”,多块预拍土地近日连续撤牌,或与近期市领导提出的上海房地产供应存在结构问题有关。但业内人士认为,终止土地出让只是暂时的,“避过这个敏感阶段还是要继续推出的”,不会根本上改变土地市场向上趋势。

“热得发烫”的上海土地市场连遭“冷水”。就在上周,距10月9日上海市委书记韩正针对上海楼市的讲话没几天,上海三块预拍土地连续撤牌,其中就包括备受市场关注的新江湾城“准地王”。不过,该地块中止出让4天后重新挂牌并要求建设住宅套数倍增,其中中小户型+保障房建设数量占比超过60%。其余的中止出让地块或新江湾城后尘。这些调整有望给土地价格降温。但业内人士普遍认为,土地市场的走势仍由供求关系决定。

多地块撤牌与政策变量

10月14日,上海市规土局发布了三条公告:终止青浦区朱家角镇阁游路北侧D03-09地块出让活动;中止青浦区赵巷镇佳迪路东侧B5-01地块以及嘉定区嘉定新城A03-5地块出让活动。

此前的10月12日,杨浦区新江湾城N091104单元C1-02(D7)地块中止出让。该地块位于沪上寸土寸金的新江湾城核心区域,起始总价为40.17亿元,尚未出让已被市场看作难得一见的“准地王”地块而备受瞩目。

不久之后,松江区车墩镇SJC10022单元13-07号地块出让活动被终止。

连续多幅地块中止出让,让人不得不将10月9日韩正针对上海房价的喊话与之联系起来。上海市要把控制房价作为重要调控目标,并指出上海房地产市场存在结构性问题,即办公用房、商业用房投资增幅过大、保有量过大;中小套型商品住房供应严重不足,特别是市场化新建商品住房的中小套型供需矛盾突出。

随后的10月16日,新江湾城土地中止出让4天后重新挂牌,调整后的最新建设条件要求住宅套数是原先条件的翻倍还多,其中中小户型+保障房建设数量要达到1072套,已经占到总户数的60%之多。这从侧面印证了一些业内人士的判断,多幅土地中止出让不排除和近期市领导提出的上海房地产供应存在结构问题有关。

地市降温难改上行趋势

“近期中止出让的住宅地块应该会调整出让条件,增加中小户型供应套数;而一些供应量较大的区域应该会暂停商办用地入市。”一家知名国企投资部负责人告诉记者,在他看来,如此调整之后,土地出让价格将有所回落,上海地市或将面临降温。

事实上在此次叫停出让之前,上海在今年前三季度,特别是9月份已经上演了多起土地大戏。上海链家研究部数据显示,今年9月,上海全市经营性用地共成交了10幅,总成交面积为65.7万平方米,金额为172.6亿元。其中9月份的成交面积环比8月份“暴涨”了1109%,成交金额环比也上涨了593.8%。

值得注意的是,上述10幅经营性用地中,有6幅都以超过80%的高溢价成交,其中还有3幅地块溢价超过了100%,“面粉贵过面包”的事情可谓是频繁发生。有业内人士分析指出,鉴于9月土地市场的热度,预计随着“银十”的来临,上海土地市场将会再次迎来成交高峰。

而就在此时,上海市政府用“撤销房管局”“调控高房价”的举措给逐渐高热的市场泼了点冷水,其直接引发的“地震”就是新江湾城“准地王”地块被叫停。

“市领导讲话中要求土地供应中增加宅地配比,增加中小套型供应,这些建议都非常正确,上海土地供应结构确实应该调整。”克而瑞房地产信息集团总裁丁祖昱认为。但以新江湾城地块出让条件的更改来看,丁祖昱认为,这样一块稀缺土地却要求商品房面积的一半建为90平方米以下中小户型,而且总建筑面积的20%还被安排保障房,这并不符合市场规律。类似状况不会持续下去。

中原地产研究部总监宋会雍则认为,终止土地出让只是暂时的,“避过这个敏感阶段还是要继续推出的”,不会根本上改变土地市场向上趋势。

易居研究院智库中心研究总监严跃进则从开发商角度出发,认为当前情况是“枪打出头鸟”,尽管接下来高地价会受一定限制,但开发商还是处在一个补仓阶段,会根据自己的战略进行拿地。严跃进认为,这种土地出让规则的“小调整”更多会体现在政府推地类型上,宅地比重会增加,商业用地则因库存大而相应缩减。