地王反射镜：新房市场告别首次置业时代?

“疯了!”这是北京地产圈形容前日丰台樊家村地王最多的词汇。

10月20日下午,经过近百轮厮杀,葛洲坝击败中国金茂、中铁建以及多家开发商联合体,以49.5亿元总价,配建4.1万平方米公租房、6.18万平方米农民回迁房代价夺得丰台樊家村地王。

据测算,该地块商品住宅部分单价高达7.5元/平方米,刷新了北京单价地王的历史最高纪录。

一边是遍地豪宅的新建商品房市场,一边是频创纪录的地王。畸形的北京楼市正在进入一个“更有想象力”的时代。

地王反射镜

樊家村地王位于西南三环的丰台区花乡樊家村。据国土局官网挂出的资料显示,该地块规划涉及居住、机构养老、医疗、教育等,土地面积132241平方米,建筑规划面积203821平方米。

开拍前即获得8次网上报价,现场中国金茂、中铁建、金地、龙湖保利首开平安联合体、万科金融街联合体等房企厮杀近百轮。

中原地产分析师张大伟以精装修交付的公租房配建成本6000元/平方米测算,该项目商品住宅部分楼面单价高达7.5万元/平方米。

北京万科营销总监杨晓阳认为,北京新房市场将告别首置时代,未来首置购房基本靠二手,改善靠新房,高端成新房主流。

几家欢喜几家愁。樊家村地王的出现让丰台区开发商异常兴奋。面对动辄单价10万以上的楼盘销售压力,他们的信心又增加了一些。

“丰台所有的开发商都很高兴。”某央企营销负责人对21世纪经济报道记者表示。与樊家村地王一路之隔的新盘项目懋源·钓云台项目负责人也有同样的感受。他们认为自己是最大的受益者。该项目于10月18日取证,整体取证单价在10万元/平方米,最高是13万元/平方米。樊家村地王的出现让他们对项目未来销售预期更加乐观。

北京房地产协会秘书长陈志感慨说,按照房地产拍地的惯常规则,樊家村地块旁边的开发商会出现在土地拍卖现场抬价,但懋源都没有参与,该地块也拍出了天价。

地价无疑决定了未来的房价。张大伟表示,作为城六区之一,过去多年的丰台房地产市场一直平淡无奇,区域热度甚至不如亦庄区域,主要原因就是土地供应节奏滞后。随着2013年龙湖、泰禾等品牌开发商接连进军西南市场,丰台土地价格迅速攀升,数宗地王开始出现,直到2015年丰台区多个顶豪项目开始热销,价格洼地日显。

首次置业困境

地王遍地的背后是豪宅遍地。

中原地产研究部统计显示,北京已经出现38宗地块楼面单价超过3万,其中楼面单价超过6万的有5宗、超过5万的有5宗、超过4万的有11宗。

由此得出的结论是,北京房地产市场未来房价预期单价在15万元/平方米左右的将有10个项目;楼面价超过5万的,未来售价挑战10万元/平方米以上的合计将有21宗,叠加部分老项目,未来北京售价高于10万元/平方米的楼盘将有50个。

三四线城市的销售困境令开发商将目光聚焦一二线。这也令一线城市诸如北京的地价水涨船高。

10月21日,中国金茂碧桂园联合体以17.6亿元竞得丰台花乡四合庄28-B金融用地。竞拍98轮,溢价率高达146%,可售楼面价格29753元/平方米。这标志着南方企业碧桂园首次进京。

张大伟表示,土地市场竞争激烈,地价超过房价成为新常态。在北京,2013年开始出现了地价超过房价的现象,而从2015年6月大兴等南城系列地王开始,出现了地价远超房价的现象。北京商品房住宅市场已经进入高端化,与香港类似,目前在售物业中低端占比非常少。

杨晓阳认为,新供土地价格高导致未来新房成本高。按2015年上半年住宅地价推算,未来新房房价将超过50000/平方米,单套总价超400万。从全北京范畴看,大部分现存主力首次置业项目都在五环、六环之间。未来在产品定位中,开发商坚定做首次置业为主导理念的信心将会动摇。其续称,自住房的大量供应,也导致首置商品住宅和自住房有所重叠,分流客户,竞争难免。

北京新房市场显然已经不能用购买力的逻辑评估。龙湖地产北京公司总经理宋海林就表示,“北京的未来应该是像香港、东京一样,背后的逻辑仍然是供需关系。在一些政策调整之后,从2013年下半年开始,就明显感觉到北京真正可以作为商品住房的供应在快速减少。加上北京市现在人口增长空间不大,正在谋求把部分低端人口置换出去。所以楼盘单价高并不意味着承受不了。”(编辑骆轶琪)