地王频出的背后

进入下半年,尤其是三季度,一线城市的卖地收入大幅增长。

据有关机构统计,截至目前,2015年北京市土地出让金收入为1238亿元,而未来两个月还将出让大量土地,全年土地收入有可能首次突破2000亿。去年为1916.9亿元。

11月,广州将出让底价为234.4亿的地块。截至10月28日,广州今年卖地总收入已超过624亿元。今年卖地收入超过去年全年的844亿元,几无悬念。

据说,这股抢地潮正在向杭州等二线热点城市蔓延。

很多朋友都注意到了,最近两年,房企向一线和二线热点城市集中的趋势,越来越明显。说到底,是由于这些城市的需求还在增长,而三四线城市库存高企,去化压力巨大,再去那些城市乱拿地,无异于自寻烦恼。

从供求关系说,准备买地或者抢地的房企迅速增多,而供应的土地并未显著增长,甚至没有增长,那么,地价就会上涨。即使是业内公认的,去年楼市是2009年以来最困难的一年,但多数一线和二线热点城市的地价仍然是在增长,一些城市的土地收入还创了新高。

在一系列稳定住房消费的政策作用下,2015年楼市已经明显回暖,一二线城市的销售明显超过去年同期,但是,我听到不少地产企业负责营销的朋友反映,别看知名房企任务完成得还不错,但今年多数地产商的销售其实相当艰难。

拿北京楼市来说,有人称2015年是北京的“豪宅元年”(我真不知道这个命名的依据是什么),单价10万+以上的项目,有30多个。但卖得好的项目,屈指可数。有些项目的营销活动表面做得很热闹,但成交很不乐观。部分项目开盘一年多,去化率只有30%多一些。

你可以说,豪宅本来就卖得慢,一个项目卖个五六年很正常。但那是在普通住宅为主的时代,在“豪宅率”大幅提升的今天,地产老板不会再用过去的去化周期来要求他们的营销总监。不信你去问问,不少单价10万+以上的项目,老板下达的指令就是18-24个月出清。

2015年的楼市景气度、市场销售情况,与2012-2013年不可比,但从抢地王的角度看,热度却有过之而无不及。除了上面讲的所谓回归一线和二线热点城市的聚集效应外,我个人觉得,还有一个重要甚至是主要的原因,那就是流动性相当宽松。说白了,就是钱多了。

关心资本市场的人士都看到了,万向钱潮和卧龙电气10月27日发布公告称,获得国家开发银行下属全资子公司国开发展基金定向注资,国开行成为其股东。此前已有兴蓉环境和金龙汽车公告,获得国开发展基金入股注资。公告显示,国开发展基金对四家公司的投资期限为10-15年,而其平均年化投资收益率最高不超过1.2%。可算是极为廉价的资金。

国开发展基金对上市公司的注资,是传说中的万亿专项金融债的一部分。分析人士称这部分金融债将分3年左右投入。由于中央财政按照专项建设债券的90%给予贴息,所以其资金成本相当低廉。当然,这些资金的主要投向应该是城市地下管廊建设和保障房等领域。

国开行的钱,利率再低,估计也很不会投入到纯粹的房地产开发中。但流动性宽裕,资金廉价,却也扩散到了房地产企业那里。换句话说,由于房地产是资金密集型行业,它便成为资金成本下降的最大受益者之一。典型的案例便是今年3月以来房企公司债规模的迅速放大,三季度后更有加速之势。

10月21日我们与腾讯房产联合举办的一次公司债小型研讨会上,几乎所有专家都同意,至少到明年上半年,公司债利率仍有继续走低的趋势。目前房企发债最低利率是万科的3.5%,一个季度后不排除会到3.2%-3.3%的可能。

正如有专家提出的,以前像支付宝产品,利率居然可以达到7%、8%,这种固定期限、几乎无风险的投资,却有这么高的回报,很多人视之为理所当然。以后,经济学家已经明确提醒,我们都要习惯于5%以下的回报。而万科、远洋等房企发债的利率,低至4%以下也有机构疯抢,就是因为,它们认定,发债利率还将继续下行。

对于知名房企来说,今年可能是2009年以来外在资金面最为宽松的时期。在此小小提个醒,不管你是房企前50强,还是100强,现在是大好机会,创造一切可能去发债,抢到30亿是30亿。绝对比你从银行借款便宜得多,更不消说一批中小房企不得不靠信托、私募等高成本融资了。

低成本融到资,钱多了,就要买地。既然都看好一线和二线热点城市,那就不惜代价去抢。这就是上述城市不断诞生高价地块的重要原因。(编辑 骆轶琪)