发债与并购

地产商是对资金成本最敏感的群体之一。所以,当今年上半年公司债发行门槛放开,房地产企业便撒欢似地发债。这不,随着11月2日龙湖以4.08%的利率发行20亿公司债,80亿的额度不到5个月就发行完毕。

更猛的是恒大,400亿元的公司债,似乎是免费一样,一抢而光。与龙湖不同,它是非公开发行。400亿公司债不仅创了房企发债的纪录,更重要的是,它对改善恒大的债务结构、化解债务风险,可谓是一剂良药。

我在之前的文章里,暗示过房地产企业,要抓住这个窗口期,能发债的就发债。现在我愿意重申一次,暂时不能发债的,创造条件也要发债。窗口期有多长,谁也不知道,但我估计,到明年3月之前,还是可以的。

而且,已经发过债的房企,如果能从证监会那里拿到批文,就尽可能再发一次。能发100亿就不要只发80亿。想必明年二三月份,还会创下公司债利率的低点。旁观房地产市场多年,从来没有看到发债这么顺畅、利率这么低的时期。借用一句话,错过了这一波,再等又是5年后。

当然,公司债量大、成本低,只是整体流动性宽松的缩影。证监会从6月起全面放松公司债发行门槛时,A股还是高歌猛进的时候,它也没有想到,股市重挫带来的资本市场融资收紧,却在公司债这样的融资渠道得到了补充。

一大笔便宜的钱拿到了,做什么用?想必你也看到了,10月下旬以来,北京等城市诞生了一批地王。这正是我要劝诫的,最好不要再到北京抢地王了。像龙湖三期共发行了80亿公司债,只够抢一块地王。北京丰台有三个地王总价超过80亿。

从今年几个一线城市的表现来看,我倒是觉得广州如果有位置不错的地块,建议去争一争。深圳今年推出76个城市更新地块,自己对拆迁改造有信心的,也可以去拿。都说成都楼市供应巨大,竞争激烈,但我对成都的期望要超过个别一线城市。

现金储备丰裕的房企,可以主动寻找并购标的。2015年楼市是在回暖,但别忘了,还是有一大批房企的日子特别难过,城市分化和项目严重分化的结果,是少数企业即将陷入难以自拔的困境。别看万科龙湖远洋恒大公司债发了一拨又一拨,很多小房企却仍然不得不靠高息信托来维系。这里头应该能挑到一些质地不错的标的。

我没有掩饰自己对华润置地、龙湖这类企业的偏爱,是因为,它们的产品结构,也就是持有物业规模的持续增长。我曾经去看过华润置业在南宁的万象城,即使是在南宁这样的弱二线城市(有机构称2.5线城市),万象城的租金、出租率和客流,都要让一线城市很多所谓高档物购中心流口水。

对,我就是这个意思,如果并购标的有一些优质商业,应该是加分项。我并不是说住宅项目就没有前景,而是说,是时候了,加大持有商用物业的比重,尤其是在人口密度较高的区域,发展交互性较强的街区性商业,是个方向。

正如我们记者所报道的,近几年房地产上市公司的净利润率一直在下滑,今年三季度还在下滑。这句话的意思是,并购,不应限于房地产行业。

现阶段,实体经济还未稳定,有些行业还比较困难。关心经济改革的朋友,可能注意到了,最近有个词出现得比较频繁,“僵尸企业”。我个人揣测,随着经济体制改革的深入,尤其是国企改革的实质性推进,可能要拿部分“僵尸企业”动刀子,就如同当年的国企破产改革一样,仔细挑,里面可能还藏着被尘埃遮盖的好资产或土地。

还有一些企业,扛了好几年,现在到了最难熬的时期。也许只需三五个亿注入,企业就活得很好,但它就是贷不到款。有些房企一发债就是几十个亿,从指间漏出几个亿,说不定辟出一个全新的利润增长点。有专家吓唬说,不熟悉的行业别进去,那只是因为我们缺少发现的眼睛吧。

举个不恰当的例子。现在煤炭行业无疑是最困难的时候。没错,清洁能源、新能源是趋势,但对于我们这个较长时期仍然不得不以化石能源为主的经济体,煤价难道真的会无止境地滑下去么?反正我不信。(编辑 骆轶琪)