房企尝鲜办教育 社区配套为基础挖掘高利润

房企介入教育板块已有时日,随着学区房越来越抢手,万科和碧桂园也引领了房企分拆上市的新方向——教育板块。

11月6日,上海万科副总经理许青川对21世纪经济报道记者表示,万科将办教育看作是一件长远的投资来做,主要出于对集团整体业务完善与提升服务考虑。民营资本进入教育板块,并不能对教育资源产生巨大冲击,关键要看教育体制改革。

万科在20年前就参与了复旦万科实验学校的建设,目前在华南区域实行素质教育-万科阳光训练营,在华北、华东地区则主要是参与义务教育。

国内房企涉足教育业务较深入的还有碧桂园,其学校主要分为慈善教育和涵盖从幼儿园到十二年级学段的教育两类,目前已明确提出最快可能在2016年上半年分拆上市。

克而瑞研究中心分析师孙月认为,并非所有房企都适合进入教育行业,品牌好、项目多的房企在起步阶段才会得到更多业主的支持。

瞄准高利润教育领域

孙月认为,房企跨界做教育或是为项目补充配套资源考虑,或是出于为企业增加赢利点。当前各房企仍在积极寻求转型机会,有了万科和碧桂园两家龙头房企的引领,教育行业很有可能将成为房企多元化的新方向。

来自克而瑞研究中心的一份报告显示,房企办教育均是以项目配套为出发点,看好教育行业的发展。万科和碧桂园都已意识到教育行业不仅能与房地产主业契合,还能带来高利润。

对房企而言,教育行业的确不失为新的利润增长方向。地产行业的利润率正在逐年下滑,今年上半年碧桂园净利率为11.4%,同比下降3.3个百分点,万科净利率9.6%,同比下降4.49个百分点。对比教育行业,目前国内已上市的公司有海亮教育、枫叶教育等,这些公司的利润情况在近两三年均有上升:枫叶教育今年上半年营业收入约3亿,净利润率达21%。

克而瑞参考的一份调查报告显示,一线城市94%的购房者在置业时考虑在名校附近,92%的置业者表示会因子女就学问题而重新购房,45%的人认为教育是买房的主要因素,仅7%的人表示买房时不考虑教育因素。

如果开发商能在项目周边加入教育资源,尤其是受到社会高度认可的优质学校,那么该项目的去化在一定程度上就已经得到了保证。即使是碧桂园部分位于城郊的项目,优质教育资源的吸引力也足以让置业者心甘情愿掏钱买房。

房企探索办教育

万科自2013年就明确提出成为“城市配套服务商”的转型目标。物流、商办、产业、医养、家装、教育都将是其转型过程中的一部分。未来万科希望成立一个教育集团。

2016年9月,上海万科第一所自办学校万科双语学校将在七宝地区开学。该校为9年一贯制私立学校,万科集团董事长王石将担任学校名誉主席,凭借其在哈佛、剑桥游学积累的教育资源,未来将创造孩子出国深造、交流的机会。

据万科双语学校校长陈舒透露,该校目前已在面谈学生。此次将招收4个一年级班新生和2个六年级班新生,招生面向全市适龄少年儿童,且采取中外籍学生混班形式。学校将采用小班化、双母语化教育,中外教双班主任模式。

在万科教育业务板块的规划中,明年还将成立公办配套的复旦万科外国语中学、复旦万科实验小学张江校区,以及复旦万科实验小学铜山街校区,这三所公立学校属于万科教育与政府的共建项目。万科在闵行区早有一所19年历史的复旦万科实验学校,采取的是双语教育。

万科尤其注重发展国内较稀少的教育类型,具体分为三类:万科“四点半学堂”定位于社区内部,意在解决放学后孩子无人接、无人管的问题;“万科塾”是收费较高的私立学校,依托于万科综合体,以出租公寓、校舍、培训教室等为盈利点;“户外度假营地”在于通过组织夏令营、游学等活动培养孩子户外生存、合作探索能力。

孙月表示,万科的教育在很大程度上依旧是为项目配套考虑。“四点半学堂”正是如此;“万科塾”虽较为独立,但万科也将在其中植入住宅、公寓、商业等多种物业形态,互为配套。其续称,在万科物业板块分拆上市之后,“四点半学堂”的分布范围将不仅限于万科集团内项目,而“万科塾”和“户外营地”则可上升到城市层面发展。

碧桂园执行董事兼首席财务官吴建斌早在今年年中业绩会上已明确表示,教育板块未来将脱离房地产成为集团下属独立业务。

碧桂园开设的学校分为两类,一种是免学费的慈善教育,如国华纪念中学、广东碧桂园职业学院;另一种称为K12(kindergarten through twelfth grade)教育,即一所学校涵盖从幼儿园到十二年级的学段。其中又分为优质双语学校和高端国际学校。前者主要面向国内升学的学生,为项目配套;后者面对意向出国的学生,未来将独立发展。

越来越多的家长希望将孩子送出国读书,但国内IBO学校(国际文凭组织提供的大学预科项目)稀缺,因此碧桂园集团确定未来发展重点将在国际线。由于此类学校学费较高,在选址、建设、师资及设备等方面都将从教育而非地产运营角度考量,因此将脱离房地产项目单独运作、独立营利。

目前碧桂园已经建成运营的学校仅有位于广东佛山和江苏句容的两所,碧桂园总裁杨国强提出未来将开设30所IBO学校。9月11日,句容碧桂园IBO国际学校举办了申请“剑桥英语学校”的签约仪式,若申请成功,学校将获得更多来自剑桥大学的教学支持。(编辑 骆轶琪)