深圳新盘“日光”? 供应加大下的房价下行压力

一个突然出现的日光盘,打破了深圳楼市连续四个月的低迷,似乎给市场注入了一针强心剂,也引发了对后市的分歧。

11月7日,深圳鸿荣源地产位于龙华的新项目首期开盘,据开发商表示,1600余套房源当天全部出售完毕,预计收金逾60亿。

这个被渲染为十年来最大规模卖房的项目,成为深圳楼市最新的注脚。在此前的7-10月,深圳楼市成交持续下滑,“金九银十”也并未如期而至。上述项目的热销及其放大效应,将会对接下来的深圳楼市产生什么样的影响?

一些原本持悲观态度的业内人士因此转向,认为深圳楼市已恢复信心,接下来成交和房价将会上涨;另一些谨慎的人士则称,受制于供应加大、需求透支,以及宏观经济下滑及美元加息等因素,深圳房价接下来仍面临调整。

“疯狂”的龙华

作为关外片区且相关配套并不完善的龙华,在很长一段时间都被视作深圳楼市的价格洼地。根据深圳中原研究中心的数据显示,2012年4月,龙华新房均价不过1.3万元/平方米。但今年上半年,龙华新区的房价迅速飙涨。一季度均价在2.6万左右,而在今年5月,有新建楼盘开盘价超过4万。10月,龙光地产去年拿下的龙华地王玖龙玺开盘,均价飙升到5.5万元/平方米。

在此背景下,11月7日开盘的鸿荣源壹城中心均价4万多似乎显得不那么贵。市规土委网站数据显示,壹城中心的备案价格区间为4.3万-4.8万元/平方米,出售当天项目成交价格在3.9万-4.5万/平方米。根据代理商中原地产的数据,该楼盘成交均价在4.3万/平方米。

多名业内人士分析称,这或是壹城中心热销的原因。深圳中原地产二级市场董事总经理玉家雄就认为,壹城中心此次开盘创下多项深圳楼市纪录,最重要的原因在于,4.3万元/平方米的开盘均价低于市场预期,促进了去化水平。

深圳世联行市场研究部经理刘文春亦表示,壹城中心项目处于热点区域龙华,主打刚需户型,撇开自住,投资客也偏爱这类产品;而且该项目位于地铁口,价格又低于市场预期。

公开资料显示,壹城中心是超大体的旧改项目,总建筑面积320万平方米,建成后将可容纳1万多户住户。首期“低开”,可能是开发商预计到未来将会面临去化压力而为。

刘文春进一步分析称,壹城选择平价走量,一方面可能是为了资金回流的考虑,开发商要在年末提升业绩。另一方面,则更可能是由于目前市场的预期是“谨慎、悲观”,因此选择价格“低开”。

深圳一位开发商人士告诉记者,此前,深圳开发商对龙华房价已在高位存在微妙的共识。9月23日,龙华民治地块意外遇冷,仅龙光地产一家房企报价,最终以112.5亿元的底价拿下该地块。

此次鸿荣源一次性推出1600多套房源,也与其资金状况有关。根据克尔瑞房产研究中心数据,鸿荣源前三季度实现销售额79.7亿元,首次进入销售排行榜前100,排名82;而另据深圳市市场监督管理局商事主体登记及备案信息,鸿荣源置业集团(深圳)有限公司全部100%股权在2014年12月,已被分别质押给中国农业银行、中国银行。

为赶在今年这个火爆的年份开盘,壹城中心从开挖地基到入市开卖仅用了不到5个月时间。6月12日项目报建基坑施工,8月中旬启动全城巡展,10月1日开放营销中心,10月31日样板房开放。而项目的交房时间,远在2018年。

价格下调压力

在壹城中心入市前,深圳房价已出现下跌迹象。深圳中原数据显示,10月深圳一手住宅供应5350套,环比增加2.82%,当月销售率超过7成的仅6个项目,占比不足三成;价格方面,10月深圳全市新房均价33599元平方米,环比下跌7.2%。这是自今年4月以来全市新房成交均价持续上涨后首次出现的下跌。

进入11月,与壹城中心“日光”形成鲜明对比的是,深圳市规土委数据显示,上周(11月2日-11月8日)一手住宅成交1206套(由于网签的滞后,壹城中心销售尚未呈现),成交面积仅12万平方米,成交套数和面积分别环比前一周下降15%及10.8%。

深圳的二手房成交量也持续下跌。深圳市规土委数据显示,上周(11月2日-11月8日)深圳二手住宅共成交2245套,环比下降0.09%;成交面积为14.67万平方米,环比下降17.67%。10月深圳二手房成交6733套,环比大幅下降近四成,同时全市二手房均价为43657元/平方米,环比9月的历史高点下跌0.95%。这是深圳二手房价格环比涨幅在6月达到8.12%后首次跌入负值,意味着二手房价格已向下调整。

深圳链家研究中心总经理肖小平认为,壹城中心的热销并不意味着在明星大盘的效应下,能够改变整体走势;深圳楼市接下来的走势还要看二手房市场。

社科院金融研究所研究员易宪容则认为,如果深圳二手房价格持续下跌延续,则很快会传染到一手房市场。深圳房地产市场严重超支的需求更是会萎缩。

深圳中原表示,自10月中下旬以来,开发商明显加快了批售速度。随着年末的到来,加大批售力度后将带来供应增长的压力。四季度一手房成交量回升的同时,价格方面可能会有一定调整压力。

据美联物业全国研究中心的最新报告,深圳住宅供应量11月再度回升,上周共有5个项目推出,释放出近3000个单位,后市成交有望再度上扬;价格方面,在市中心地区供求上涨前提下,上周均价如期上升,但后市价格或现小幅波动。

二手房方面,深圳中原指出,从长周期看来,目前深圳二手市场的成交量仍然处于下跌趋势中,此外二手房价涨幅也在6月触及了历史高点附近后开始下行。如果央行三季度报告所言的货币宽松政策的放缓逐渐被市场发觉并反应,或许对房地产市场将造成更大打击。(编辑 骆轶琪)