地王遍地拉长盈利周期 房企合作开发抗风险

在土地供应量高度稀缺的背景下,北京土地市场已经进入遍地是地王的亢奋状态。

11月18日,门头沟6018地块出让,这是最近数年来,北京最干净的一宗住宅用地,其中没有任何配建,公租房回购价格基本覆盖成本。该地块商品房住宅部分面积达17.1725万平方米,最终由中交绿城平安联合体以57亿总价获得,楼面价高达3.32万,远超过之前门头沟区域2.5万的最高历史地价。

这也是北京年内第23宗经营性地价超过3万的地块,同时也是六环外第二高地价,仅次于前几天出让的顺义一宗地块。

事实上,一线城市土地市场已经进入遍地是地王的状态。

中原地产研究部统计数据显示:截至目前,北京2015年经营地块楼面价超过3万的地王已经出现23宗,这些地块楼面价均超过周围在售房价。目前六环外也出现了3宗楼面价超过3万的地块。

中原地产分析师张大伟称,住宅地块将大量不可售物业剔除干净后,平均商品房住宅楼面价高达3.8万,也就是说按照过去北京地王的售价预期,地价占房价42%左右,售价预期均价将在8万左右。

这样频繁创纪录的地王在绝大部分房地产业内人士眼中是具有高风险的。

亚豪机构市场总监郭毅分析,地王以超越市场预期、超越区域当前楼市现状的价格被房企竞得,虽然早期的部分地王位置优越,房企敢于大胆竞地,可以说是建立在前瞻预判市场的基础之上,但却不得不付出放缓入市节奏、等待楼市成长的代价。特别是地王盘的土地成本高昂,随着时间的流逝,背负着巨大的财务成本,也令地王盘达到盈亏平衡点的周期被大大拖后。

郭毅认为,在2015年这个地王成为常态的市场中,“面粉”频频贵过“面包”,地王等待市场机会的时间成本将会更高、入市节奏更加难以掌控、回报周期也愈加漫长。特别是在小片区内扎堆涌现地王,在面临着区域内部和外部整体市场时,竞争程度正在由激烈上升到惨烈。

不过,21世纪经济报道记者发现,与以往房企“单枪匹马”拿地王不同的是,近期房企多采用合作开发的方式竞拍高价地。

11月12日,保利地产联手首开以33亿元拿下了北京朝阳常营乡地块,楼板价28085元/平方米,溢价率50%。这是保利首开联合体在33天内,第三次在北京高价拿地——三次共耗资143.08亿元。

2012年至今,保利在北京拿下的10个项目中仅保利大都会及保利罗兰香谷二期是单独开发,其余7个项目中有6个是和首开联合获得。今年北京拿此较为普遍,国企之间的合作较为牢固。

CRIC研究员房玲认为,保利在北京之所以选择这样的开发模式,主要有两点原因:一是2012年以来北京的房价、地价又迎来一波上涨,拿地难度增加,倒逼保利寻求合作。二是高地价下,国企的优势明显,保利和首开这种央企和地方性国企的合作,既增强资金实力,又有地缘性优势。

也有一些早早伺机进京的民企也不惜代价拿地王。11月13日,福建房企阳光城以18.73亿元、配建1.2万平方米限价房代价,竞得北京通州台湖镇B-07地块R2二类居住用地(配建“限价商品住房”)。

据业内人士测算,该宗地商品房部分楼面价高达3.8万元/平方米,为台湖片区地王。阳光城此前布局的城市范围并不包括北京。因此台湖地块,是阳光城于北京的第一个正式项目。现场消息显示,当天共有北京城建、金地旭辉永同昌联合体、葛洲坝、阳光城、泰禾、保利等9家企业报名参拍。

其他绝大部分民企已经很少有“单枪匹马”抢地王的冲动。(编辑 骆轶琪)