国企称雄京沪土地市场地价助推一线楼市“豪宅化”

近期,一线城市土地市场热度持续攀升,高价地王层出不穷,“面粉贵于面包”的现象屡见不鲜。到底是谁在高价拿地?有机构梳理了今年以来北京土地市场成交的44幅住宅用地,发现其中77%的地块被央企或国企摘得,只有十幅为民企摘得;上海今年以来成交的39幅住宅用地中,国企拿地占比达56%。在进入门槛越来越高的一线城市,土地市场已进入寡头时代,不仅外地中小房企进入一线城市的难度越来越大,实力不足的本地企业甚至也有可能失去生存空间。土地市场陷入“豪门游戏”的同时,一线城市的房地产市场也将随着地价的上升而被动“豪宅化”。

国企抢下京沪市场今年半数地块

就在11月23日,北京当地老牌国企华远地产今年首次成功拿地,以35.4亿元夺取北京石景山苹果园地块,溢价率高达121%。据现场消息,此次竞拍共吸引了包括城建、华远、碧桂园、首创、金地商置等在内的12家房企竞逐。竞拍一开始,城建、华远、碧桂园三家房企相继发力,当报价喊到了32.5亿时,碧桂园率先退出了竞拍,华远和城建这两家北京国企继续争夺。最终,经历96轮激烈报价,华远才得以拿下该地块。

同一日,华润联手未来科技城共斥资50亿元,摘得北京小汤山两宗土地。其中一幅地块吸引来华润未来科技城联合体、中骏、国瑞、旭辉等四家企业参与竞拍,经历36轮报价,华润未来科技城联合体以溢价率36.4%拿下该地块。

虽有诸多房企参与竞标,但23日的北京土地市场最终的胜利者均为国企。这似乎也成为2015年北京土地市场的一个缩影。根据北京中原地产的统计,在2015年北京已经成交的44宗住宅用地中,只有10宗地块为民企独立获得:分别为:国瑞、恒大、阳光城、旭辉、万科等。而另外的34宗地块,全部或者大部分参与者均是国企、央企。

多宗总价动辄超过80亿的地王支撑了今年的北京土地市场,其总成交额已高达1852.14亿元,年内待售经营性土地还剩九宗,起价达115亿元(另外两宗为工业用地),按正常溢价率计算成交额将突破150亿元。加上目前已经成交的,北京年内土地市场成交金额突破2000亿元几无悬念,这也将创造历史最高纪录。

在上海,国企一统地市的迹象没有北京那么明显,但也占据大半江山。据上海链家地产统计数据显示,在2015年上海成交的39幅住宅用地中,有22幅为国企单独或主导联合摘得,占比达56%。

地价“豪门游戏”助推房价“豪宅化”

从2015年京沪两地住宅类土地的联合、单独拿地情况看,国有房企已成为一线城市土地市场的主要参与者。从全国一二线城市拿地金额对比看,国企强势也非常明显,能够在主流城市拿到优质地块的民企越来越少。

北京中原地产首席分析师张大伟认为,国企主宰土地市场的趋势将影响未来楼市。首先,一线城市的土地市场进入寡头时代,市场交易变成“豪门游戏”。不仅外地中小房企进入一线城市的难度越来越大,实力不足的本地企业甚至也有可能失去生存空间,最终被挤出主流市场。随着门槛提高,资金实力强大、本地资源丰富的“国字号”房企开始崛起,并成为土地市场的主力军。而且,这一趋势正越来越明显。

同时,联合拿地的比例也越来越高。以北京为例,今年44宗住宅用地,单独拿地只有25宗,联合拿地比例高达43%,而在2013年和2014年,联合拿地比例还分别仅为22.4%和30.8%。多家企业联合拿地分摊风险,但也带来了企业之间的合作风险——不同企业的资金状况、成本核算不同,对于土地价格的承受能力也不一样,虽然企业在组成联合体时会约定价格上限,但一旦碰到优质地块,承受能力强的一方还是会忍不住出手。

张大伟认为,在这种背景下,市场分化继续加剧,一二线城市“豪宅化”、三四线城市“泥潭化”的形势越来越明显。高地价将推高未来的房价,目前一线城市土地在标杆房企的激烈争抢下,已普遍出现了楼面价超过当地房价的现象。虽然高价地并不能完全代表未来市场售价,但如此多的“地王”集中出现,未来房价很难不受到影响。尤其是北京,今年成交的住宅地块楼面价已全面超过3.7万元每平方米的情况下,未来住宅产品“豪宅化”难以避免。