2000亿土地“盛宴”背后： 北京现结构性供应缺口

随着11月24日房山区两宗土地的出让,今年北京市土地出让金额已高达1920.77亿。仅用11个月的时间,土地出让金额就超过了去年的峰值,创历史新高。

根据北京市国土局公布的信息,当前北京还有7宗经营性用地和2宗工业用地处于在售状态。业内人士估算,若上述地块能在年内实现成交,北京土地出让金额有望突破2000亿元大关。

但在2000亿土地“盛宴”的背后,是未来北京市场供应的重大结构性缺口:高端住宅过剩,普通住宅不足;保障性住房供应充裕,纯商品房供应不足。这也将对今后的北京市场产生重大影响。

多项指标创新高

北京市国土局的信息显示,截至目前,今年北京共成交100宗土地,成交宗数为近8年来同期最低,但总成交价款达到1920.77亿元,创历史新高。仅用11个月的时间,就突破了去年全年1916.9亿的历史峰值。

在这100宗土地中,有46宗住宅用地、19宗商服金融用地、25宗工业用地,其余为综合类及其他性质用地。

根据中原地产的统计,其中居住类用地的平均溢价率最高,达到40.48%,平均楼面价为16795元/平方米;商服金融用地的平均溢价率为28.68%,平均楼面价13482元/平方米。从土地单价来看,居住和商服类用地的价格均超过了去年全年水平,为历史最高。

就今年北京土地市场的现实表现来看,出现这种情况并不令人意外。机构分析指出,随着二三线楼市风险凸显,房企扎堆一线城市拿地。受此影响,今年北京土地市场出现激烈争夺,多轮竞价、高溢价等情况成为常态。

由于土地单价和总价双双高企,企业不得不组成联合体的形式进行拿地,成为今年北京土地市场的重要特征之一。据统计,在今年北京成交的46宗住宅用地中,有21宗被企业联合竞得,联合拿地的比重为45.6%,该比例同样创历史新高。

另一个特征在于,资金雄厚的国企成为市场主力。据中原地产统计,在今年北京成交的46宗住宅用地中,有36宗为国资背景的企业和综合体竞得,只有10宗属于民企单独拿地。

中原地产首席分析师张大伟表示,北京土地市场进入“寡头时代”,市场交易变成“豪门的游戏”。随着门槛提高,资金实力强大、本地资源丰富的“国字号”房企开始崛起,并成为土地市场的主力军。而且该趋势越来越明显。

根据北京市国土局的信息,当前北京还有7宗经营性用地和2宗工业用地处于在售状态,这9宗地块的总起始价约为70亿元。机构分析指出,只要稍有溢价,今年北京土地出让收入就能够突破2000亿元大关。

“配建”制度是罪魁?

市场一片热闹的背后,却显出危机。其中,土地供应不足,成为业界诟病的重点。

根据中原地产的统计,今年北京共成交居住类用地面积482.06万平方米,规划建筑面积819.69万平方米。上述指标均为近几年来的新低。

按照年初制定的土地供应计划,今年北京要完成住宅用地供应1200公顷,其中包含保障性安居工程450公顷,商品住宅750公顷。

有业内人士指出,过去几年来,北京均未能完成年度土地供应计划,今年的情况同样不容乐观。其中,商品住宅用地供应的缺口尤其巨大。

与“量跌”并行的,是“价高”。据统计,今年以来,北京共有25宗土地被冠以“地王”的称谓。尽管部分“地王”颇有水分,但仍从一个侧面反映了北京土地价格高企的现实。

根据中原地产统计,在今年北京成交的土地中,共有25宗楼面地价超过3万元,其中有9宗的楼面地价超过5万元。按照中原地产的观点,这将对未来的房价产生强大助推作用。

全经联房地产商会会长任志强认为,造成上述局面的原因,在于北京的“配建”制度。他表示,将商品房用地和保障房用地配建出让,一方面使得商品房用地面积受到挤压,影响供应规模;另一方面也将保障房的土地成本转嫁到商品房之上,造成价格高企。

受此影响,北京的市场供应正出现结构性缺口。集中表现为:高端住宅过剩,普通住宅不足;保障性住房供应充裕,纯商品房供应不足。

北京市房地产协会副会长兼秘书长陈志向21世纪经济报道记者表示,未来北京豪宅市场将会出现严重供过于求的现象,部分项目将可能面临极大风险。同时,日渐高企的房价正在与北京的购买力相背离,并有可能刺穿房价泡沫。(编辑 骆轶琪)