房地产的供给侧

按理说,每年的12月和1月,是房地产的淡季。

但资本市场不信这个说法。12月1日、2日,A股地产板块突然崛起,以万科、保利为代表的多只地产股,连续两天涨停。

然后就有一批分析师出来解释,为什么沉寂多时的地产股雄起。一个说法是,房贷利息可抵扣个税。毫无疑问,该传闻若成真,当然是房地产的重大利好。

反正我本人也宁愿相信这个消息是真的,别的不说,每月背着那么重的房贷,个人所得税由单位在工资里自动扣除,如果房贷利息抵个税,能省不少钱呢。

但转而又想,虽然一批经济学家还在呼吁减税,但问题是,今年财政收入增长已经随着GDP增幅一起下来了。今年前三季度全国财政收入增长仅为7.6%,其中个人所得税增幅高达18.6%,房贷利息抵个税就是相当于减个税,这对明年财政收入增长显然会构成影响。减税的空间是有,但已经不大了。如果再减税,可能需要增加发债来对冲。

据说房贷利息抵个税,计算方法非常麻烦。因此有人建议不如直接用房贷或购房款来抵扣个税。1998年至2003年,上海曾经实行过购房抵扣个税的做法。上海楼市成为取消实物分房以来全国最早启动上涨的城市,或与此有关。

房贷利息抵个税,只是专家的建议,还是政策储备的一项,尚待观察。但有理由相信,自从高层发出房地产去库存的信号后,有关部门正在抓紧制定具体措施。据说,房地产去库存的政策篮子里,品种还是挺丰富的。

但凡高层有一个新的提法,专家们都会给我们找到解释。譬如,供给侧改革。假如将这个说法应用到房地产,就非常有意思。一方面是要千方百计去库存,也就是尽可能把积压的房子卖出去;但另一方面,你又不能停止供给,而是要改善供应结构,提供适销对路的产品。增加的供给,不要形成新的库存。

分析房地产的库存结构,区域和产品都大有差异。那么多的房企涌到一线城市来,地价和房价都高得离谱,但这几个城市即使不能说是供不应求,至少是卖得最好的。深圳市更不消说,量价齐升,11月新房成交均价达到44761元,据说超过了北京。

二线城市,出现分化,已经有专家将它分为强二线城市和弱二线城市。人为添加的“强”、“弱”二字,已经把这些城市的楼市表现简单描述出来了。也因此,扩张性房企在进行区域布局时,也将所谓的强二线城市作为新进目标。

说到库存,都以为积压的是住宅,其实,住宅开发量大,从绝对量看,库存量也大,但从空置率看,却可能是商办产品更严重。在弱二线城市和三四线城市,很多商业综合体和写字楼的空置率,要高于住宅。这当然是拜前两年商业综合体大跃进之赐。另一方面,恒大、万科也在东北三四线城市创造了个别住宅项目被抢售的奇迹。

在这种背景下,化解库存的政策,就不能一刀切。此前,不管是“国五条”还是“国八条”,为专家们诟病的,就是调控政策一刀切。当前,对一二三线城市的房地产市场,应该采取不同的供给侧改革措施。总体看,一线城市纯商品住宅不是库存过高,而是供应不足,那就应该尽快增加有效供应。

二线城市供求实现了弱平衡,在房企资金成本、消费者房贷首付和利率持续下降的趋势下,市场正在自我修复。住房消费刺激政策不宜过猛。

商品房积压严重的三四线城市,商业综合体项目应该慎重审批,追求城市形象的面子商业工程应该叫停。棚改所需的住房和其他保障住房,建议政府以成本价或微利价直接购买一批空置的商品房予以转化。但购买哪些商品房,决策过程应该公开透明。

说句实话,目前的房地产我觉得不需要“救”,2014年以来的调整,是以市场因素为主的自发调整,今年的情况显示,楼市已经在缓慢复苏,那就让它照此运行下去好了。至于三四线城市的积压,就跟其他行业的产能过剩一样,你盲目上项目,生产太多,当然会遭到市场的报复。如果说僵尸企业理应出清,那些在营口新区一建就是数百万平方米的房企,你为什么、又拿什么去救它们?

但从宏观看,稳定经济又少不了房地产,政府对楼市施以援手也是迫不得已。即便如此,仍然要防止2016年缓过气来的一些三四线城市,又要不顾后果大量卖地开发房地产。毕竟在政绩软约束的今天,卖地还是见效最快的行为。(编辑 骆轶琪)