地价倒逼房价 刚需被挤压至商住楼

“当日售罄,我们只能对信任我们但没有买到的客户说对不起。”12月20日下午4点31分,华远地产总经理孙怀杰对外表示。孙怀杰所说的项目是华远西红世,当天对外推出168套商住楼,均价在3万元/平方米。

12月11日,保利大都汇项目负责人陈蔚对21世纪经济报道记者表示,“无论是公寓产品还是住宅产品,其最终核心价值还是在居住上,拥有居住价值才能拥有投资价值。不管在通州核心区我们的楼盘有多么火,我们始终坚持一定做好本原的东西,就是它的价值属性。”

陈蔚希望外界将他们近期推出的汇家公寓关注点放在公寓属性上,而非传统的商住楼的概念。

这背后所隐藏的一个市场现象是,受限购影响,随着投资需求减少,自住需求逐渐涌现在商住产品中。而在北京,大部分新建商品住宅项目被开发商建做豪宅。商住楼成为刚需人群一个不得已的选择。

商住楼成交占比近十年新高

陈蔚告诉21世纪经济报道记者,据他观察,在商住楼客群中,投资比例和自住比例的客群能各自占到一半。而投资客群中,有很大比例的客群也有作为自住需求的两手准备。

亚豪机构副总经理任启鑫表示,今年以来商住项目表现活跃,尤其是自11月开始出现供应高峰,这类产品的不限购以及价格优势使得其对年底前的成交形成有力支撑。上周(12月14-20日)位于大兴亦庄的国锐金嵿实现成交294套,单周成交额过10亿,为当周成交排行榜首。京投银泰·琨御府项目的商住部分单价高达近60000元/平方米,上周成交48套。除此之外年底改善型项目也成交火热,其中天恒金融街公园懿府位列排行榜第三,成交均价41000元/平方米左右。任启鑫认为,这类改善型项目周边多有“地王”项目,支撑其未来涨价预期,因此目前的入市价格也吸引大量客群“低位出手”。

亚豪市场总监郭毅也注意到这个现象。郭毅表示,今年商住楼整体成交量将近19000套,扣除保障房后,与北京纯商品房住宅相比,占比达26%。这个占比创了近十年新高。而总价在150万以下的商品房中,商住楼占比达70%。

“由于新建商品住宅价格不断上涨,位置边缘化。对于刚需客群来说,他们能买的大部分是商住楼。包括不限购属性。”郭毅表示。

郭毅称,开发商不断把面积控制到最低,但一套住宅至少要七八百万元起价,对刚需人群而言,不得不把需求压缩到商住、保障房这类产品。随着房价提高,有购房意愿者的支付能力没有跟上房价上涨速度,选择面趋窄。

亚豪机构还盘点了今年商品房市场销售情况。一个有意思的现象是,除了自住型商品房,能够当天售罄的只有商住项目。普通商品房很难当天售罄。

21世纪经济报道记者走访了多家商住楼项目发现,开发商大部分把商住项目总价控制在150-300万之间不等。层高普遍在4.2米。可以做成上下两层的loft。对于买不起商品住宅的刚需人群而言,也能够满足基本生活需求。

地价倒逼作用

商住楼由于不通燃气,商业水电费较高等缘故,其实际居住舒适度要低于住宅。而地价的倒逼效应给予了商住楼更大的价格上涨空间。

中原地产研究部统计数据显示:截至12月20日,一线城市推出土地600宗,合计土地规划建筑面积为6211.7万平米,从土地供应量看,是最近6年来的最低点,推出的土地均价(非楼面)则明显上涨,达到了1.49万,同比上涨28%。

中原地产首席分析师张大伟表示,房企拼抢一线城市土地,催生地王频出。预计今年最后一个月,一线城市土地竞争将依然白热化。未来新上市的商品房定价会出现高端化趋势,而很多过去被认为是非豪宅区的区域将会供应大量豪宅项目,对市场定价有明显影响。

商住楼的客群增加以及地价倒逼效应使得其价格涨幅也在加快。郭毅表示,今年北京商住楼成交单价超过2.9万,基本是2009年的7.8倍。普通住宅加别墅总体平均单价也是2.9万,相比2009年的房价水平是1.1倍。换言之七年以来,住宅和商住产品涨幅基本一致。在过去,商住楼涨价慢,现在此类需求和客群面都在增加。加之地价倒逼,商住楼价格也在不断上涨。

21世纪经济报道记者走访发现,位于通州接近六环的富力十号商住项目平均售价已经高达4万元/平方米。该项目销售称,高楼层产品最高售价能到5.5万元/平方米。该售价已经高于周边在售的普通住宅项目,打破了人们关于传统的商住项目售价低于住宅项目售价的传统观念。

张大伟表示,今年北京豪宅成交占比明显增加,总价1000万+、单价10万+的物业签约均创造了历史记录。即使从整体商品房住宅签约看,单套平均也已经达到了370万。从不同的成交结构看,2015年已经出现,“刚需归自住,顶豪遍地跑,中端受挤压现象,成交结构中表现较好的主要在中低端商品房住宅房源。”

优客工场创始人毛大庆在接受21世纪经济报道记者采访时表示,在他的畅想中,未来的住宅产品户型也许会发生变化。比如,对于上班族而言,客厅使用率较低。未来的住宅可能只需要一个睡觉的地方就可以。

也就是说,受地价影响,压缩产品空间可能是开发商未来的关注点之一。比如,首开保利熙悦诚郡近期提出了“35岁人生第一套豪宅”的概念。推出84平方米两居室、104-128平方米三居室、144-156平方米四居室的全龄段户型。(编辑 骆轶琪)