“京沪房价永远涨”的风险

看上去中国地产市场正在迎来春天,18日国家统计局发布的2015年12月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示,新建商品住宅(不含保障性住房)价格与11月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有27个,上涨的城市有39个,持平的城市有4个。

数据还显示,2015年,中国商品房销售面积128495万平方米,比上年增长6.5%,房地产开发投资95979亿元,比上年名义增长1.0%(扣除价格因素实际增长2.8%),其中,住宅投资64595亿元,增长0.4%,增速回落0.3个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.3%。

在中国政府去年采取一系列的放松管制以及刺激政策之后,停滞不前的房地产市场开始启动,尽管三四线城市因供给过剩依然徘徊不前,但北京上海深圳为主的一线城市出现了暴涨。而且近日这种势头似乎在加速,一些新项目开盘时人满为患。

为何北上深房价暴涨呢?是因为“追涨效应”。用中原地产提供的数据就可以解释,自2011年至今,在北京5环内买一套较好的新建住宅,每年平均下来需要花的钱分别是450万元、482万元、560万元、600万元以及800万元。中原地产预测,2016年以后需要花985万元。平均成交单价则由2010年的每平方米3万元到现在的每平方米近5.4万元。即使最偏僻的房山区,“6万元+”的时代也即将到来。人们害怕,很快房价可能超过每平米10万元,这暴涨效应“逼迫”人们购买。

以北京为例,价格如此之高为何还有大量人有能力购买呢?在依然执行限购政策的前提下,北京市场的活跃主要由房屋置换驱动,即新入场的购房者购买二手小户型,而原业主则会置换更大户型的住房。这意味着新入场的购房者购买力普遍较低,但置换业主则拥有了很高的购买力。

推动市场交易活跃的因素很多,比如北京新的就近入学政策鼓励了很多家长置换住房为子女上学做好准备,而且很多已经生育或者打算生育二胎的家庭也需要更大的房间。但是,最大的推动力是连续降息带来的刺激,去年连续降息以及更为优惠的公积金政策推动人们购房热情,因为按揭成本大幅降低。

与三四线城市供应过剩不同,一二线城市需求依旧很强,但价格过高。至今仍然没有买房的人群大都是低收入者,因此,在供需之间存在购买力鸿沟。但是,如果出现追涨效应再加上货币政策进一步宽松,那么,就有可能激发市场透支性的购房行为,即用借款凑足首付款或者靠家庭募集筹款。但是考虑到目前北上深这样的一线城市工资上涨的幅度非常有限,房屋价格如此快速的上涨,最终会失去支撑。

但是,在股市动荡、理财风险加大的背景下,市场认为为了保增长,货币政策将会继续宽松,这造成了住房价格上涨的强烈预期,而这种预期也在加速京沪深房价的上涨,从而让人确信“京沪永远涨”。但以目前的价格与当地人均收入相比,房价早已泡沫化了。

中国的挑战在于,房地产是支柱产业,如果房地产投资减少,中国经济增长以及地方政府财政收入都会受到影响。而且更为糟糕的是,市场买涨不买跌,这也导致房地产企业拼命维持价格,很少有开发商公开降价去库存,最多通过变相降价措施促销。因此,政府与业界维持房价的目标是显而易见的。

在中国经济增长逐步放缓的背景下,一些城市房价却越涨越高,这显然很难用理性解释。以北京为例,考虑到去年五环内住宅土地楼面价全部超过了“5万元+”,预计售价将超过“8万元+”,北京每平米10万元即将成真。价格每暴涨一次,就会把新入场的门槛提高一截,如果最终将大部分刚性需求挡在门外,就无法通过置换效应向上传递,因此,这种类似于“杠杆”的现象比市场想象的更加脆弱。

在货币投放有增无减以及人民币汇率贬值预期加强的背景下,除了购买房子给人以安全感,似乎找不到其他的出路。而在房子作为主要家庭资产的中国,房价暴涨拉大了贫富差距,由货币政策驱动而非收入支撑的一线城市房价加速上涨,无论如何都不是一个好兆头。但是,政府、开发商、中介以及那些房屋拥有者都为此感到高兴并且欢呼,事实上,一种关于京沪深房价继续上涨的集体预期已经出现,我们不知道逆势而涨的信心从何而来,但这挡不住眼前的狂欢。(编辑 张立伟)