一线城市门槛高抬 房企参与旧改力争“多赢”

随着土地资源约束趋紧,一线城市近年来供地受限,2015年供地量更是创下多年来新低,进入门槛越来越高。在此情形下,一些房企近年来通过参与城市中心区域旧改满足土地需求,同时实现各方多赢。

近期,知名房企新湖中宝以2.4亿元的价格从另一房企手中收购上海虹口区青云路167弄地块,建筑面积为2.15万平方米,同时支付7.2亿元的拆迁保证金。该地块于2004年3月办理房地产权证,但由于是毛地出让,需拆迁完成后方能开发。

市场机构统计数据显示,2015年一线城市推出经营性土地600宗,合计规划建筑面积为6211.7万平方米,为近6年来供应量新低。价格方面,去年一线城市地价溢价率为25%,也明显高于二、三、四线城市。

值得关注的是,去年全国成交价排名前十的“地王”,全部位于北上广深四个一线城市。排名第10位的“地王”上海原闸北区市北高新技术服务业园区一地块,成交也达到价格71亿元。易居克尔瑞近期一份报告还指出,受土地资源稀缺性等因素影响,一线城市土地“热度”或仍将持续。

市场变局之下,一些早年参与城市旧改持有“毛地”项目并坚持至今,或中途接盘旧改项目的房企,倒在一线城市激烈的土地市场竞争中占据了一席之地。

以新湖中宝为例,自2001年进入上海以来,已共有三个住宅项目,均为旧改毛地。相比新接盘的虹口项目,新湖此前在普陀和闸北的两个大盘从早年拿地、分期征收到开发建设,参与了旧改和城市更新的全过程,坚持至今均已有10多年,并最终实现企业、居民和地方政府的“多赢”。

比如,其承担的普陀东新村旧改地块,项目总占地28公顷,是上海内环线以内最大的旧城改造项目之一。自2001年以来,已先后分四期完成7000余户居民的动迁征收,惠及居民3万余人。截至目前,累计完成建筑面积51万平方米。公司同时还承担了一些高污染企业和设施的搬迁、防汛堤及绿化项目建设等任务。地块开发的住宅项目,成为上海内环内长销不绝的标志性楼盘。最新一期项目于2014年6月底开盘,截至去年年底交付率已达90%。

另一个位于原闸北区的青-12地块旧改项目,于2003年8月签订土地出让合同。目前,项目一期两幅地块累计建筑面积15万余平方米,已经结构封顶,正在销售;二期项目截至去年年底,已完成绝大多数居民和单位的动迁,剩余零星签约正在推进。

记者发现,这些旧改地块开发的住宅项目,均位于市中心核心地段,在地理位置、交通条件、周边配套等方面有明显优势,虽然均属中高端楼盘,但凭借自身的稀缺性,入市往往形成热销。但另一方面,不少旧改“毛地”项目体量大,开发建设周期长,动迁过程又充满不确定性,开发企业的资金、管理乃至韧劲都面临巨大考验。记者采访了解到,目前上海市区类似“毛地”项目多达几十个,但在旷日持久的征收、开发过程中,许多项目已多次换手,因种种原因中途退出的开发企业不在少数。

“旧改这条路走得不容易,需要高层的前瞻和团队的坚韧。”新湖中宝上海项目负责人说,一边是不断上涨的土地增值收益和商品房售价,另一边是同样上涨的资金成本和动迁房安置房售价,对于旧改地块,开发商最看重的是速度和成本之间的平衡。

该负责人也坦言,现在中央大力推动棚户区改造,地方政府也将其列为重点工作,相关政策和要求不断出台,比如政策性银行旧改项目贷款对国企、民企已“一视同仁”,房企旧改项目的融资渠道也已逐步放开,“能更好地帮助参与城市旧改的企业实现社会效益和经济效益的兼顾”。