物管资本化开年迎头炮 社区O2O待破题

当房地产市场进入存量时代,物业管理作为一块“新蛋糕”,正受到越来越多的关注。

1月20日,蓝光发展旗下的物业管理企业四川嘉宝资产管理集团股份有限公司(简称“嘉宝股份”)在新三板挂牌,这是经历去年物管公司掀起资本化热潮之后,今年的头炮。

通过嫁接互联网技术,社区O2O正使物业管理具备更大的想象空间。除花样年旗下的彩生活较早在港股上市外,过去一年多来又有多家公司选择登陆新三板或在港交所挂牌,还有多家物业管理公司表露出挂牌计划。社区O2O也一度成为资本热捧的对象。

尽管商业模式演化问题仍是这些公司的症结所在,但业内人士认为,由于市场空间巨大,未来仍将有物管企业对登陆资本市场趋之若鹜。

七成盈利来自增值服务

嘉宝股份为A股上市公司蓝光发展的孙公司,主要管理蓝光旗下的物业。

截至2015年8月,嘉宝集团在管理和服务的项目合计98个,管理面积1989.32万平方米。管理的物业类型包括住宅、商业、写字楼、工业园区,其中住宅占比91.02%;覆盖成都、重庆、北京等17座城市。嘉宝方面透露,其物管面积正以每年200-300万平方米的速度增长。

根据21世纪经济报道记者了解,未来几年,蓝光旗下物业将出现集中交付,将使得嘉宝管理的物业规模有明显增长。同时嘉宝还拟通过对外合作的方式,继续扩大规模。

嘉宝股份在2013年、2014年、2015年1-6月份分别录得营业收入4.35亿元、5.28亿元、2.59亿元,净利润1453.08万元、1594.19万元、3434.48万元,毛利率34.55%、28.14%、37.26%。

在嘉宝股份收入构成中,传统物业管理业务占70%,但其对利润的贡献仅30%。公司7成利润来自于增值业务,包括线上生活家APP、线下生活家配送中心、房屋经纪业务、社区经营业务、前期介入、商业运营等,即社区O2O概念。嘉宝股份曾于去年10月20日与京东签订战略合作协议,拟在社区消费大数据分析、社区物流配送、社区金融、智能家居等领域开展长远合作。

据悉,嘉宝股份已制定了公司未来三年发展规划,并将很快对外发布。1月19日,嘉宝股份董事长兼总裁姚敏向21世纪经济报道记者表示,未来将加快引入战略投资人步伐,借此实现爆发式增长。

资本态度趋于冷静

物业管理公司单独上市正成为一股风潮。自彩生活于2014年在香港上市后,2015年就有东光股份、开元物业、丹田股份、华仁物业等公司纷纷在新三板挂牌。万科、保利等大型房企也拟将物业公司分拆上市,中海物业于去年年末已登陆港交所,绿城物业近期也在港交所披露了招股说明书。

资本曾对社区O2O大加追捧。但如今,物管公司虽然仍对资本市场趋之若鹜,资本的态度却正趋于冷静。

国信证券投资银行部副总裁鲁伟向21世纪经济报道记者表示,当前社区O2O领域存在两个主要问题:一是缺乏海量的数据基础,二是即使有数据基础,也缺乏有效的转化能力,难以形成商业模式。

对于前者,鲁伟表示,规模是筛选物管企业的基本标准,只有形成一定规模,用户基础、商业模式等才具有复制的基础。

有投资界人士向记者表示,相比独立的物业管理公司,大型房地产企业旗下的物管公司更容易登陆资本市场,原因即在于房企本身具有大量的可管理物业,容易形成规模。此外获得大股东支持和管理团队稳定性也十分重要,而大型房企还具备一定品牌效应。

对于后者,鲁伟认为,商业模式演化是问题的关键。因为处于审慎态度的资本市场,已不再对概念过度追捧,反而更关注盈利模式、财务报表、发展前景等实际问题。但大部分物管企业并未形成可持续的盈利模式。

有投资界人士表示,未来新三板将可能成为物业管理公司资本化的主要平台。原因在于物管公司的资产和业务规模相对不大,难以达到在A股上市的要求,而新三板对企业的要求相对不高,且同样能运用资本手段,是较为合适的平台。

此外港股也是未来物管企业的重要资本平台,其对于规模较大的公司具有较强吸引力。

目前处于探索期

随着房地产市场进入“存量时代”,物业管理的市场空间正在不断扩大。

中国物业管理协会会长沈建忠表示,在中国人的家庭主要资产中,60%是不动产,20%-30%是金融资产。目前全国范围内共有16万个社区,7.5亿居民,250多亿平方米的不动产,这足以构成一块庞大的市场。

沈建忠表示,“物业管理”不仅要创造和谐的居住、办公环境,还要具有资产保值增值作用。后者则是吸引资本关注并能登陆资本市场的价值所在。

但其表示,物业管理需要向两个方向转型:一是在管理模式上,从传统的物业管理转型成为现代服务业,并更好地利用互联网工具;二是在资产运营上,与资本市场对接,通过联盟和兼并做大做强,使之具有规模价值。

对房企而言,物业管理正逐渐成为一块重要的收入来源。相比不够稳定的房地产销售收入,不动产管理收入虽然相对微薄,但在解决商业模式、提升附加值的前提下,可谓稳定。

物业管理也颇符合房地产企业向“轻资产”转型的需要。随着房地产企业深入向“互联网+社区”方向渗透,“轻资产”变得越来越具有可行性。

数据显示,截至2014年底,我国有物业服务企业10.5万家,百强企业仅占行业企业总量的0.2%。行业集中度严重不足的现实说明,物业管理巨头仍有崛起空间。

中信建投将社区O2O市场分为4个发展阶段,并颇为看好其市场前景。其中,2014年-2016年是市场探索期,房企会陆续涉足该领域。2017-2019年是启动期,市场优胜劣汰,社区物业的价值将完全体现。

中信建投表示,在2020年以后,物业管理市场将逐步进入高速发展期和应用成熟期。消费者将逐渐养成移动端社区服务及消费的习惯,社区物业与房产、家装、金融的协同价值越来越显著。且大数据、社区金融等的发展,将使社区物业市场更加成熟。

(编辑:骆轶琪,邮箱:luoyq@21jingji.com)