低利率诱惑：房企赎回美元债转向国内

在美元升值、人民币贷款低利率的大环境下,房地产商的融资特点正在发生明显变化。

多家机构的报告显示,2015年房企海外融资规模仅为250亿美元左右,同比下跌六成。同期,境内融资规模达1.36万亿人民币,几乎为前一年的两倍。美元升值、国内利率走低带来的资金成本变化,被认为是这种调整的主因。

进入新年,这种趋势还在持续。多家房企纷纷提前赎回美元债务,将融资重心进一步转向国内。有分析指出,尽管国内融资成本较低,但房企的资金压力并未完全缓解。美元走强可能导致热钱流出,并给国内楼市带来利空。

国内发债持续走热

中原地产研究部统计数据显示,今年以来截至1月18日,共有20家公司在境内发债融资,累计募资金额达920亿人民币,平均每天就有超过1家房企有发债动作。

这些房企募资的主要形式为公司债,其成本颇为低廉。1月14日晚间,保利宣布发行50亿元公司债。其中,5年期25亿公司债票面利率仅2.95%,跌破3%利率红线。7年期25亿公司债票面利率也仅3.19%。此外,万达、中海、世茂在今年以来的发债利率也都接近或达到3%。

随着低利率时代的到来,在境内进行债券融资,成为去年以来的市场风潮。据Wind数据统计,2015年整个债券市场的发行额相当于2014年的2倍,其中公司债发行规模达9991.39亿元,相当于2014年的6.9倍。

就房地产行业而言,据中原地产的数据,2015年全国108家典型房企的融资总规模达13600亿元人民币,为2014年同期两倍。根据历史数据,这也是房企境内融资规模最大的一年。

去年11月,中海发行的一笔80亿元公司债,票面利率已低至3.4%,该水平也几乎触及历史低位。较之年初保利的融资利率,成本持续走低已成趋势。

与此同时,受美元升值影响,海外融资规模则出现大幅下调。据中原地产统计,2015年房企海外融资的规模在250亿美元左右,比2014年全年的633亿美元下跌6成。尽管部分房企的海外融资成本接近国内水平,但在美元升值的影响下,其实际成本已明显高出在国内融资。

广发证券研报分析,得益于国内货币环境持续宽松,2015年融资环境持续向好,上市房企开发贷、信托贷款及公司债等资金成本均处于下行通道。尤其是下半年以来市场交易复苏明显,上市房企的融资活动持续活跃。

“提前赎回潮”兴起

房企在国内发债融资的目的主要有两类:用于投资、补充流动资金;用于债务置换、降低资金综合成本。

进入2016年,房企在“债务置换”方面的动作尤其频繁。1月7日融创中国发布公告称,已于赎回日期赎回本金总额为4亿美元的所有2017年票据,赎回价等于2017年票据本金额的106.25%。奥园、中骏置业、宝龙地产、SOHO中国近期也有同样动作。

中原地产首席分析师张大伟认为,房企正在调整自身债务结构,即提高成本较低的人民币债务比例,减少美元债务。但总体来看,美元债务仍占有一定比重,这些动作并不能完全缓解资金压力。

来自统计局的数据显示,2015年,房地产开发企业到位资金125203亿元,同比增长2.6%,增速比1-11月份提高0.4个百分点。其中,国内贷款20214亿元,下降4.8%;利用外资297亿元,下降53.6%。

有分析指出,2015年下半年市场回暖使房企的资金状况有所好转。但整个行业出现了一定程度的分化,不少中小房企的负债率仍然高企。未来房企的资金状况如何,将在很大程度上取决于今年的市场销售。

张大伟认为,通过“提前赎回”的方式减少海外债务比重,将成为未来市场的常态。

据悉,海外融资的成本较之境内融资相对低廉,且完善的评级体系有助于优质房企获得较低成本海外融资。在很长一段时间内,在港上市房企的海外融资比重占据半数以上。但多数分析人士指出,在经历前两年的高峰期后,房企海外融资遇冷的短期趋势已不可避免。

张大伟还认为,尽管当前国内融资火爆,但美元走强后,热钱将流出中国市场,对于房地产市场而言并非利好。(编辑 骆轶琪)