楼市组合拳到第三套 分析：重大利好一线城市改善需求

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金融界网站2月19日讯 今日再出楼市新政策，财政部发布《关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》（以下简称《通知》）。鉴于此前出台的降低购房首付、上调住房公积金账户存款利率，近期楼市政策组合拳已经打到第三套。房地产行业研究组组长、高级研究员夏磊对金融界网站表示，这次政策的初衷仍是帮助三、四线城市去库存，但是新政对改善型需求的影响也很大，尤其是对一线城市的大户型住房的改善型需求是一个非常大的利好。

重大利好一线城市改善型需求

《通知》将首套房面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

夏磊指出，随着二胎放开，大户型的改善型需求更多，而且新政实施后住房交易环节的税费又有减免，144平米以上的大户型契税比例由原来的3%调整为1.5%，这对大户型的改善性需求是一个重大利好，尤其市一线城市的大户型房价更高，契税更多，影响也就更大，可能会促使一线城市的大户型住房热销。

此外，《通知》称对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

在营业税方面，通知称个人购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。

不过北京、上海、广州、深圳四个地方并不能享受二套房的契税新政和营业税上的优惠新政。尽管如此，夏磊表示，这次楼市新政的优惠政策还是辐射到了一线城市，主要是因为目前政策导向支持改善型需求，不管是一线城市还是非一线城市，改善型需求都是政策鼓励的一个方向。

此外，夏磊还指出，这次政策还重新确定了家庭住房的认定标准，此前的政策会把住房分为普通住房、非普通住房作为细化规则的标准，而本次新政是把是否唯一住房作为政策依据，这也是为了鼓励改善型需求。

对于资本市场，夏磊表示，鉴于近期已经出台相关房产政策，业内多预计可能会在两会的时候再发布新的政策，所以这次政策的出台节奏是超出市场预期的，对整个房地产板块都是正向的影响，对一些在一线城市布局较多的龙头房企影响会更大，比如招商蛇口(001979,买入)、保利地产(600048,买入)等。

三四线城市去库存仍很艰巨 有些库存需要推到重来

交通银行(601328,买入)金融研究中心高级研究员夏丹对金融界网站表示，目前的楼市政策是一揽子、高频率的特征，主要针对去三四线城市的库存，但是一个单独的政策对楼市的影响比较有限，预计后期会出台更多的一系列楼市政策，会对楼市产生更大的影响。

她认为，未来可以在用户需求端继续进行调整，如增加公积金贷款额度、降低贷款门口等；个税也可以从“满五”改为与营业税相适应的“满二”条件，购房退税也可以考虑实行。

在供给端，夏丹建议要控制地方政府的卖地冲动，放缓土地供应节奏。虽然目前住房去化提倡地方政府以购代建的声音较多，但也也应该有更多的调整，比如对开发商的调整转型，对存量土地占用的释放等。

近期，素有地产“大炮”之称的任志强认为有些楼市库存“只能炸掉，不会因为任何政策而消化掉”。 夏丹对此观点表示认同，“有些库存确实是去不掉的，需要地方政府和开发商一起进行调整，比如用途的转型，有时候可能也需要推倒重来会更好。”