契税营业税双双下调 楼市政策进入区域分化式“松绑周期”

“松绑”已成为近期房地产政策的主基调,也是中国宏观经济领域的一个亮点。

2月19日,财政部、国税总局、住建部联合发文,调低个人购买住房的契税税率,尤其侧重对90平方米以下个人住房的调整。同时,文件还将个人购房营业税的免征年限下调至两年。与信贷杠杆一样,税费政策也基本回到2009年以前的宽松水平。

这是近18天里,监管层发布的第三项实质性房地产刺激政策。春节前,央行下调非限购城市首付比例;节后,上调公积金存款利率。

但与“降首付”类似,税费政策在制定中同样绕开了一线城市,这被认为是“区域分化”所致。业内人士指出,在当前货币环境宽松、流动性充裕的背景下,房地产正在迎来政策利好期,但区域市场的表现会有明显不同。

新政主要调整了契税和营业税两方面。契税方面,首套房的税率上限由此前的3%下调至1.5%。其中,90平方米以下房屋交易,契税税率仍为1%;90平方米以上的房屋交易,契税税率统一按照1.5%征收。

二套房契税的税率调整幅度更大。90平方米以内的二套房交易,契税税率仅为1%;90平方米以上的二套房交易,税率为2%。此前则统一按照3%征收。

对于上述二套房的认定标准,文件规定“家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭,购买的家庭第二套住房。”也即“认房不认贷”。

营业税方面,“个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征营业税。”与以往相比,不再区分普通和非普通住房,也即对大户型、高价、别墅等物业,不再征收差额营业税。

中金公司认为,这种调整将助力改善性需求释放,有助于解决非普通住宅去化周期偏长的问题。中原地产则指出,政策对二手房影响大于新房,因为二手房实时交税;新房大部分是期房,基本要到收房才存在契税缴纳。

不过契税新政中关于二套房的规定,不包括北上广深一线城市。分析认为,这是由于我国房地产市场的区域分化日渐严重。

北京市房地产协会秘书长陈志向21世纪经济报道记者表示,该项政策对二线城市的利好作用较为明显,尤其是东部区域中心城市。对于三四线城市,契税的调整作用几乎没有。原因不在于政策,而在于当地的购买意愿和支付能力都较为缺乏。

对于一线城市而言,陈志指出,其更多利好首次置业的购房者。同时,在一线城市和经济相对发达、需求相对旺盛的城市,契税优惠的效果可能会被上涨的房价所抵消。

在“去库存”宗旨下,房地产政策已经进入密集发布期。

中金公司指出,春节前后三次政策放松的频率、时点均超出预期,也体现了中央政府维稳经济、努力实现地产去库存的决心。

这期间,地方政府也密集发文和表态。北京解除“限外令”,江西启动针对“去库存”的问责制度,都被认为是较有看点的举措。

中原地产首席分析师张大伟表示,去年12月召开的中央经济工作会议中,将“化解房地产库存”确定为2016年结构性改革的五大任务之一。无论中央还是地方层面,未来还可能继续有政策出台。

多数机构的报告认为,在当前低利率和信贷放量的环境下,房地产市场已迎来近几年最好的政策环境。去年四季度出现的成交放量现象,可能在今年上半年得以延续。

但不同市场的表现也不尽相同。中原地产认为,此前一直作为楼市“避风港”的一线城市,如今面临着一定风险。主要体现在“地王”频出、房价上涨明显,一旦信贷大量流向这些市场,有可能吹高泡沫。中金公司甚至认为,未来不排除一线城市收紧政策的可能。

中金公司指出,对于库存攀高的三四线城市,政策放松趋势不会改变,未来将更多偏向于用导入人口、释放合理住房需求的“治本”之策来解决中长期问题,“去库存”战役也会持续较长时间。