中粮造城 生态谷取代11平方公里城乡接合部

在北京房山琉璃河镇11平方公里的土地上,将建起一座容纳10万人工作居住的生态小城。中粮集团预计投入近300亿元的资金,以及超过10年的时间。

作为北京市“十二五”的重点,这个名为“农业生态谷”的项目不久前交出了第一份答卷——中粮智慧农场。

中粮智慧农场总投资额3.8亿元,占据农业生态谷的核心区位,汇集了国内外最先进的27项农业科技。围绕智慧农场,规划有2000亩农业产业园区,以及包含住宅商业配套的综合用地。

该项目由中粮集团党组成员、副总裁周政分管统筹,中粮(北京)农业生态谷发展有限公司负责执行落地。

在把几乎可以学习的样本看过一遍之后,周政团队确定:首先,以国内外先进农业科技结合农业观光旅游,推出智慧农场作整个区域开发的抓手;第二步,围绕智慧农场,开发建设农业科技产业园,吸引农业科研以及大健康产业,形成产业集聚效应;第三步,启动5个自然村的棚改工程,完成拆迁补偿安置以及房地产开发;最后,围绕旧村貌开发旅游、商业资源。“农业减少补贴,产业尽量打平,房地产实现一定盈利。”周政预计。

借助这一项目,中粮集团地产酒店业务板块希望改变过去单纯住宅或商业开发商的角色,依托集团涉农央企的资源,做土地一级开发和城市区域运营。

周政介绍,未来,智慧农场、农业产业园区和住宅商业开发,将成为农业生态谷产品线的菜单项,有选择地复制到其他大城市郊区,建立起独具中粮特色的农业资源壁垒。

3.8亿元投石问路

最先具备开工条件的智慧农场占地700亩,总投资额3.8亿元。定位为现代都市农业的示范区,包含两大内容:一、展示核心农业科技的智慧农业中心,7个温室中,利用先进的垂直栽培系统、多层追光栽培技术、人工光植物工厂技术、精准环控和精准水肥一体灌溉技术等栽种农作物。

按照中国农业科学院党组书记陈萌山的说法,集齐27项顶尖农业技术,在国内是绝无仅有的。

围绕着智慧农业中心,散落着花海、牧场、葡萄园等6个休闲主题空间,用于满足都市家庭采摘、旅游、活动等各方面农业休闲体验的需求。

农业科技展示+农业体验业态结合,中粮希望通过门票销售、农产品销售、园区租赁、市民农园、科普教育等盈收点,摸索出一种可复制的商业模式,实现农场自身的盈利。

实际上,周政并没有对农业的盈利表现出过高的期待。“为北京打造一个世界级的农业名片,带动农业科技成果的展示、引领、转化,中粮作为央企有这方面的社会责任感。”周政说。“决策的过程是痛苦的。”来自美国、日本、荷兰、加拿大的设计方案,提供了多种项目形态和投资额度,最终方案选择了一个平衡,既不因夸张的设计损失过多使用面积,也不会简洁得近乎寡淡,投资额度,也由1亿元到7亿元的区间,确定到3.8亿元。

在设计方案确定的过程中,2012年的北京大雨将已通过总规和控规的项目拦截下来。该区域位于房山泄洪区内,大石河、琉璃河在此通过。直到2014年6月,总规、控规和洪评全部通过后,智慧农场进入建设周期。

这张农业名片,不仅属于北京,也属于中粮。近来,周政和他的同事们接待了一批又一批来自中央、北京和其他省市的各级官员,正面的反馈让他们确信,3.8亿元高举高打第一枪的决策是值得的,毕竟,项目的后续推进,以及全国化的复制推广皆赖于此。

中粮版产业地产

农业示范区获得肯定后,生态谷产业的开发和聚集,成为中粮当务之急。

围绕智慧农场,规划有2000亩农业产业园,其中占地面积180亩的E-07工业地块,已由中粮(北京)农业生态谷发展有限公司以1.3亿元的底价在二级市场获得。

项目定位为中粮健康生态科技园,计划2016年上半年启动建设,目前,全球范围内的招商工作已经展开。

与住宅和商业相比,产业地产是中粮新的业务条线。由于母公司具备丰富的涉农产业资源,地产酒店板块希望借此筑牢城墙。

事实上,依托既有土地资源,中粮在深圳已有部分产业地产实践,园区主题以电子科技和创意办公为主,借助“城市更新+工业地产”,中粮地产总经理李晋扬预期,深圳会成为其首个百亿级销售额的城市。

但这,还不是周政心中中粮产业园区的理想模样。深圳天安云谷围绕华为这一龙头建立起研发和总部基地,产生产业集群效应,给了周政很好的启发。“产业园定位要有一个主题,主题要有一个核心企业做龙头,我们可以以中粮集团为引子,建立起一个平台,吸引食品健康相关农业科技企业。”

这一思路被鲜明地贯彻到了北京农业生态谷项目中,中粮集团资源的导流正在进行中。“中粮有健康营养研究院,本身就有产业需要研发,把意义讲清楚,集团会有号召,这是左右手的关系,随之而来的配套产业就会过来。”周政说。

生态谷五年的研发过程中,也集合了中国农科院、中国农业大学、荷兰的瓦赫宁根大学这样的农业科研院所的资源,这些农业的上下游产业资源也是中粮可以引入的。中粮(北京)农业生态谷总经理付建文介绍。

未来园区的产业种类将包括医药品研发、医药器材研发、医药品分装、保健品、婴幼儿用品、食品等,产品类型囊括了办公、研发和高端生产车间,以及服务配套公寓。“有龙头带动,有平台服务,产业就做活了,顺着农业科技,延伸到健康产业来做,就宽泛了,产业的集聚性就会多。”周政说。

小企业为什么要来?周政认为,这样的农业产业平台对中小企业有展示、营销、研发、公关、交流多重意义。“前几年可能租金低一点,运营起来困难一些,但是一旦这条路走出去,我们走到全国都是独一无二的,可以用中粮集团整体拿地,在大城市郊区做大盘,谁都跟你争不了。”周政说。

产城改造和城乡一体

这项浩大的工程缘起于原北京市委书记刘淇在当地的一次调研。他问随行的中粮集团原董事长宁高宁:英国、美国的大城市周边,就没有那么一个乱糟糟的,叫城乡接合部的东西,怎么到了我们这儿就成了城乡接合部了?这个问题能不能解决?

城乡接合部是中国城乡二元发展的特殊产物。由于土地管理割裂、人口大量聚集,使得道路、水系、建设混乱带来的环卫、社会痼疾,成为中国很多城市的老大难问题。要作出改善,既需要充分考虑社会效益、也有高效的规划建设要求。

按照规划和协议,农业生态谷内的5个自然村将采取棚户区改造的方式动迁安置,房山区政府为责任主体,中粮为实施主体。

项目用地达到净地条件后,安置房建设用地采用划拨方式供应土地,其余经营性用地按程序入市交易。

据测算,三年后,该区域第一块综合开发用地进入二级市场时,地价有望达到2.5万元/平方米。

近年,北京严控五环内用地建设,注重郊区县产业和城市融合,地价飞升。“这确实是开发商共同面临的窘境,也迫使我们做一些战略性的决定。中粮有这个条件,也应该把这件事做起来。”付建文说。

现在无从得知中粮将从二级市场获得的土地规模多寡,但产城乡一体化改造的模式,开启了政府、开发商和农民三者利益优化的可能性。

周政认为,这项工程可以将城镇化的价值与农民分享。“把农民安排好,让他们在居住、工作中可以获得多种收益:第一,安置的收益;第二,农地流转出来,有租金的回报;第三,流转以后,可以做农场的工人;第四种收益还在探讨,未来农民可能成立一个持股会,农业园、商业街,可以让他们持股,每年获得一定的分红。”

按规划,该地块的二级开发商需要在商业地块为各村共计1625人预留16250平方米商业用房,建成后无偿移交村集体,用以解决失地农民后续生产生活问题。

付建文预计,产业规划完成后,有望创造2万个就业岗位。目前,智慧农场安置了将近200个农民就业。

现在,一个市委书记带领十几个相关委办前来参观,给出条件希望复制,成为常景。

在农业生态谷第一个五年发展战略里,要有两到三个中粮智慧农场,实质性地在全国其他省市落地,同时和20个不同的一二线省市签署战略合作的框架协议,在第二和第三个五年计划去实施。

在城市选择上,付建文给出了参考指标:首先是经济活跃程度高,人口密度大;其次,政策执行灵活,因为这种开发模式,涉及的政策实在太多。