地产价格反弹无法持续

在一系列去库存的利好政策刺激下,上海楼市接棒深圳开始疯狂。去年的一系列刺激性政策主要是针对二三线城市,以北上广深为主的一线城市并未优惠。但是,房价“暴动”也只发生在这些一线城市,其中以深圳为龙头。春节后一线城市的这波上涨,主要是货币政策制造了新的预期。

首先,一月份人民币贷款增加2.51万亿元,这个巨大的数字让市场深信政府将开启新一轮的货币刺激进程,考虑到2008年“四万亿刺激方案”后楼市巨大的反弹,市场认为,货币放水将再次推动楼市上涨;其次,一月份住户部门贷款增加6075亿元,其中绝大部分是房贷,这给市场一个印象:人们正在大规模地涌入楼市,房价已经非涨不可,所以出现“抢购”,而地产商或二手房房东则开始“捂盘”制造紧张感,尤其是具有市场垄断性的中介在这个过程中起到关键的推波助澜作用。

市场形成的这种集体预期,正好给政府的去库存政策提供了一个良好的窗口期。于是,一系列刺激性政策趁机连续推出,巩固这种预期。与其说是鼓励人们买房,还不如说是主动制造预期刺激人们买房。刚刚推出的契税优惠政策意在刺激改善性需求,紧接着,农业银行推出面向农民工的房贷产品,希望农民工帮助消化库存。

但是我们对这种通过政策刺激购房的做法是否具有可持续性感到怀疑。首先,去库存意味着将地产企业的杠杆转移给居民,甚至在供给严重过剩的三四线城市主要转移给农民工。在这个过程中,除了一部分地产企业外,主要获益者是前期炒房者(可以高价抛售)以及政府(交易税)。这一波去库存主要是消化存量,很难刺激增量投资,因此,对经济的拉动作用很小。如果起不到拉动经济的作用,中国经济增长下行的压力实际上还会越来越大,人们的就业与收入也会受到影响,对于那些通过提高杠杆(最近政府降低了购房首付比例)高位接盘的人而言,风险是巨大的。

其次,一月份的信贷规模虽然高达2.51万亿,但是如果仔细分析就会发现,其中至少一半并没有流向实体经济,而是借旧换新、借贷付息以及利用人民币融资赎回美元债来规避汇率风险。因此,这并非是“货币放水”,而是一个危险的信号,即旁氏融资比例越来越高,这个趋势不可持续。但是,市场盲目地理解为放水并制造房价上涨预期,而一些部门和企业利用人们的这种错误预期刺激购房,购房者可能要付出代价。

即使目前采取加大货币供应量的政策,也很难像2009年那样对楼市起到刺激作用。首先,目前中国的债务里面很大一部分是用于还债付息而非投资,因此,看上去规模较大的社会融资对经济的刺激作用非常有限,因此不会出现经济反弹带动房价上涨的现象。其次,三四线城市供给过剩而需求不足,货币政策也很难帮助有效去化,而一二线城市的房价泡沫可能继续吹胀,但是后劲不足,因为市场缺少了投机者,而刚需客户随着房价继续暴涨出现购买力不足的现象,很难转化为有效需求,一旦刚需后劲不足,那么,改善性需求也会受到影响,从而拖累整个市场下行。

从目前的趋势看,中国为稳定经济不得不继续提高杠杆率,而增加的债务主要是确保整个债务链不要断裂,投入实体经济的资金主要流向了非常低效的政府项目或国企。在这种条件下,债务水平不断抬升,人民币贬值预期加大,中国资产价格下行压力增强。事实上,根据媒体的调查,已经有很多家庭开始抛售高端住宅并转换为其他币种的资产。根据中国目前83.43%的房屋拥有率以及人口下降的趋势,目前地产价格的反弹将可能是整个市场的最后一棒。

可以预期,依靠债务维持经济稳定的游戏不会长久,目前人民币汇率趋于稳定主要是美元指数下跌造成的效应,而非中国经济通过结构性改革变得更加健康。现在政府鼓励向家庭部门转移杠杆并放大这种杠杆,会在一线城市制造更大的房价泡沫,但未来能否维持这个泡沫还是一个挑战。这就像去年股市一样,一些官方媒体与官员鼓吹“国家牛市”,鼓励投资者通过增加杠杆炒股,结果引发股价大跌,尽管采取了入市干预的措施,但依然不敌市场下行的压力。(编辑 张立伟)