四部委出新政叫停土地储备贷款

2月23日,财政部、国土资源部、中国人民银行、银监会等四部门发布《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》。《通知》称,新增土地储备项目所需资金应纳入政府性基金预算,不足部分通过发行地方政府债券解决。自2016年1月1日起,各地不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款。

所谓土地储备贷款,是银行向土地储备机构发放的用于收购、整治土地,提升土地出让价值的短期周转贷款。其主要用途包括支付征地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、场地平整费、缴纳土地出让金等。向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。

《通知》称,清理压缩现有土地储备机构。各地区应当结合事业单位分类改革,对现有土地储备机构进行全面清理。“按照事业单位分类改革的原则,各地区应当将土地储备机构统一划为公益一类事业单位。”与此同时,《通知》还强调,“土地储备工作只能由纳入名录管理的土地储备机构承担,各类城投公司等其他机构一律不得再从事新增土地储备工作。”

民生证券固定收益分析师李奇霖认为,规范的对象和内容主要是土储机构及其储备行为,包括融资和投资。受到冲击较大的是直接或者间接依赖土储贷款的城投企业。

他分析说,对于土储机构,首先是融资职能取消;其次是储备项目运行模式改变。但是,土储机构与城投之间签订的购买服务合同,相比于过去企业一厢情愿声明“以土地未来出让收入作为偿债资金来源”,其实更具法律效力和增信效果。对于主营业务包括土地一级开发的城投而言,并非利空。

《通知》明确,妥善处置存量土地储备债务。对清理甄别后认定为地方政府债务的截至2014年12月31日的存量土地储备贷款,应纳入政府性基金预算管理,偿债资金通过政府性基金预算统筹安排,并逐步发行地方政府债券予以置换。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,对于积压的土地储备债务,此次政策明确后续通过发行地方政府债券的方式来解决。此类做法的前提自然是各级地方政府在地方债的发行方面会比较顺畅。同时,通过发债方式,也能够使得部分城市长期积压的土地储备债务问题得到有效解决,相应的风险可以分散到相应的机构投资者身上。当然一般来说,此类地方政府债券有地方政府征税权等做担保,风险并不大。

《通知》还对调整土地储备筹资方式作出说明,2016年1月1日起,各地不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款。

“这基本上回应了此前银行业信贷规模持续扩张的质疑。相对来说,银行业在信贷风险的把控方面,包括房企的开发贷和购房者的房贷等,总体有一套健全的体系。但在土地储备贷款方面,碍于地方政府面子,部分贷款其实是违规操作的。而现在把这道闸门给关闭了,对于银行业来说可能会松了一口气。”严跃进说。