沈阳楼市新政“见光死”?“零首付”或被叫停

在央行、财政部等多部门鼓励加杠杆、减税费购房之下,各地方政府纷纷出台房地产救市新政,无所不用其极。

3月1日,沈阳市政府下发《沈阳市人民政府办公厅关于促进房地产市场健康发展的实施意见(试行)》,其中明确说明对毕业未满5年的高中等学校毕业生,可以低至“零首付”购房。

不过,开发商和银行业人士均指出,这一政策现实中难以落实。中原地产首席分析师张大伟等分析人士更指出,零首付这一条很可能会被叫停;而出台零首付和各种降低首付加杠杆的政策,也说明后市酝酿着巨大风险。

21世纪经济报道记者3月1号下午致电沈阳市房产局,但未有人接听。晚上22点36分,沈阳市委宣传部官方微博发布消息称,“对毕业未超过5年的高校、中等职业学校毕业生在沈阳购买商品房的,给予住房公积金政策支持,公积金连续缴存时限由6个月降为3个月,首付比例实行‘零首付’的政策”还处于前期调研论证阶段,暂不具备出台条件。

“沈阳式”刺激力度惊人

纵观沈阳新政,其内容包括,对个人购买住房市区两级给予奖励政策;公积金最高贷90万;土地供应减半;降低二手住房交易税费;鼓励农民进城买房居住等22项。

其中第十四条称,支持高校、中等职业学校在校生、新毕业生购房。对高校、中等职业学校在校生购买商品房的,给予每平方米200元的奖励政策;对新毕业生购房的,给予契税全额补贴政策。

此外,对毕业未超过5年的高校、中等职业学校毕业生在沈购买商品房的,给予住房公积金政策支持,公积金连续缴存时限由6个月降为3个月,首付比例实行“零首付”政策,最高贷款额度为单方60万元、双方80万元。

沈阳新政中鼓励加杠杆的政策还有,首次申请公积金贷款最低首付比例降至10%。家庭或个人可以使用住房公积金同时贷款购买两套房,第二套房贷款的最低首付比例为20%。多位房地产业内人士分析,沈阳房地产市场去化压力巨大,政府出台此举意图刺激购房。

据易居克而瑞数据,截至去年10月沈阳房地产市场新建商品房库存接近3000万平方米,在其当时纳入统计的39个城市中居首,在全国排名靠前。

中原地产首席分析师张大伟指出,沈阳房地产市场成交还可以,就是库存太多了。

2015年沈阳全年成交商品房1482.5万平方米、商品住宅1314.8万平方米,同比分别增长20%、23%。但整体沈阳的库存非常大,接近3000万平米,去化周期高达24个月。

“零首付”或被叫停

在地方政府新政中,沈阳式的零首付还是第一次出现。而其中对公积金贷款首付比例下调至10%,也突破了此前公积金贷款的首付最低限度。

“一成首付是十倍杠杆,而零首付,就全部是杠杆了,简直就是次贷了,”张大伟指出,沈阳政策力度惊人,强力加杠杆,后市酝酿巨大风险。对于沈阳这种城市来说,目前整体经济涨幅趋缓,而刚毕业的大学生收入必然稳定性差,这种情况下,即使房价不跌,对于银行来说也是巨大的风险源头。

因为,对银行来说,毕业未满5年又要零首付的购房者,一般来说是不合格的贷款人,很难符合银行风险防控的要求,除非其月薪达到万元以上;而对开发商来说,这类购房者由于不能及时带来首付款的现金流,也不是他们想要的客户。

对于这些购房人来说,即使银行允许其零首付,高昂的月供也将是难以承受的负担。目前沈阳新房均价7000,以一套面积100平方米的住宅计算,零首付贷款需70万,月供4000多,而沈阳2015年的社会平均工资不到5000元。

北京一位熟悉房地产政策演变的业内人士认为,沈阳新政中的零首付很大概率会被叫停,其他条款估计也要修正调整。

事实上,在过去的2015年,沈阳多个项目已经出现降低首付、分期首付。“低首付项目很多,购房者还款的日期,都在不断往后延期。原来分期首付都是控制在交房时补齐(最低三成),现在很多项目已经做到交房后两三年补齐首付即可,分期让购房者还钱。”沈阳一位房地产项目操盘手透露。

由于沈阳楼市长期低迷,在沈阳布局的多个大开发商此前亦泥足深陷。广东一位大型开发商在沈阳亦有项目,他向21世纪经济报道记者透露,公司已打算退出东三省,目前只是在“盘活存量”,不再新增当地项目。据其所知,“大部分房企在沈阳做项目,都是微利开发,或者亏损的”。

调查显示,在过去的2014、2015年,包括绿地、中海、保利、万科等在内的大型开发商均在沈阳市场折戟,其旗下项目出现降价或者停工现象。

在沈阳各个开发商房地产操盘手看来,此次新政无限鼓励购房,无疑会刺激市场成交,但效果大家不敢过于乐观,毕竟巨大的库存摆在那儿。“我们要做的就是抓紧这个窗口期,加快推货,回笼现金”。

分化的市场酝酿风险

沈阳是目前房地产新政力度最大的城市,但并不是唯一迫切需要去库存的地区。在同一天,河北、内蒙也出台了房地产去库存新政。

河北省政府出台《关于化解房地产库存促进房地产市场健康发展的若干措施》,

取消90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发建设总面积70%以上的强制要求。

此外还包括支持农民进城购房、实行棚户区改造货币化安置、优化房地产供应、推动房地产转型升级、加大金融信贷支持力度、落实税收优惠政策、加强北京周边房地产管控等十项措施。

同一天,内蒙古自治区出台新规,凡是未完成房地产去库存工作任务的地区,今后一个时期将从严控制房地产开发建设用地供应。

数据显示,截至2015年末,内蒙古全区商品住宅库存约76.8万套、8213万平方米,地区间、住宅与非住宅、住宅户型类别等结构性矛盾明显,约40%地区去库存压力较大。

与此同时,广东省也出台供给侧改革方案,其中也大量篇幅提到房地产去库存。

经济缺乏动力,导致房地产依然是最重要的引擎,成为目前各界的共识,而央行、财政部等多个部委的政策支持,也为这一观点提供了有力支撑。

而楼市剧烈分化,市场表现不一,因城施策将成为未来地方房地产刺激的主流。

但在北京亚豪机构总监郭毅等人士看来,分化的市场格局下,房地产依然面临巨大的风险,特别是一线城市的地王对房价上涨的要求非常高,部分房企将面临经营风险;而多数的三四线城市,将依然面临去化危机。