调控差别化 政协委员建言楼市去库存

房地产市场仍然是今年“两会”讨论的热点话题。全国政协委员、泰禾集团董事长黄其森表示,今年房地产市场最大的亮点是“去库存”。他提出做好“加减法”,降低房地产企业经营税负,建议取消房地产企业的项目公司制。

全国政协委员、国家外汇管理局局长潘功胜表示,房地产调控因城施策,在决定首付比和贷款利率水平方面,金融机构被赋予更大自主权,人民银行会采取宏观审慎管理措施。

继续实施差别化调控

全国政协委员、东方资产管理公司原总裁梅兴保认为,房地产市场应继续落实分类调控、分区域施策,采取分类管理的政策措施。

黄其森认为,房地产政策持续、稳定很关键,这样才能做到中央提出的“促进房地产持续健康稳定发展”,这应该是政策的出发点与落脚点。否则,很容易热冷不均,市场极不健康,就像人的体温忽高忽低,肯定就生病了。

潘功胜表示,房地产市场管理既有土地、税收等相关政策,也有房地产信贷政策。他说,1月人民银行对房地产市场的首付比例进行调整,需要注意的是,这次调整有几个特征。一是北上广深一线城市原有的信贷政策仍然还在执行,没有执行调整后的政策;二是因城施策,房地产信贷政策因城因地施策,赋予金融机构在决定首付比和贷款利率水平方面更大的自主权;三是人民银行会采取宏观审慎管理措施。宏观审慎措施建立在不同地区房地产走势、金融机构房地产贷款情况,以及资产质量情况的基础上。

去库存做好“加减法”

对于房地产去库存,黄其森建议开发商:应该在价格上“做减法”,品质上“做加法”。

他认为,高库存城市,如果只是等政府“救市”,一味“等、靠、要”,肯定没有出路。开发商应当放弃侥幸心理,该降价就降价,以价换量,才能争取主动,这是“做减法”。开发品质上,则要努力“做加法”。库存再大的城市,依然有热销的楼盘。哪怕夕阳行业,也有朝阳企业、朝阳产品。况且,房地产市场依然大有可为,现在以及将来一段时间都是国民经济的支柱产业。只是当下,房地产行业特征转变为改善型渐成主流。像过去,什么房子都好卖的日子肯定一去不复返了。

黄其森说,去库存,体现在供给侧改革上,开发单位就要从供给端刺激新需求、新市场,用高品质、高附加值、差异化的产品满足改善型客户不断升级的置业需求。

对政府而言,黄其森认为,政府一方面可以“做减法”,推进、降低交易环节税费与交易门槛等;另一方面,针对企业拆迁、配套难题,以及改善户籍制度等,则应该“做加法”,政府应通过回购商品房为保障房、强化货币拆迁安置等措施加以妥善解决。

鉴于房地产开发实际情况,黄其森建议,取消对房地产项目税的预征,且之前明确超过预征水平缴纳的土地增值税和企业所得税应退还企业,并明确退还程序和处理时限。

此外,黄其森还建议取消房地产企业的项目公司制。

他解释说,目前,各地政府通常要求房地产开发企业实行项目公司制,即“一块土地,注册一个法人公司”,哪怕在同一个城市,如果通过“招拍挂”拿了几块土地,就要成立几个法人公司。这样,不仅增加了房地产企业的管理成本,也增加了房地产企业的税收负担(房地产不同开发企业之间的盈亏不能互相抵补)。建议允许房地产设立分公司,至少在同一省市可以设立分公司。

黄其森预计,在政策面“暖风”频吹的环境下,一线城市和部分二线城市2016年房地产市场仍将被看好,三四线城市景气度也有望好转。