全国人大代表、步步高董事长王填：发展REITS 助力商业地产证券化

“建议发行房地产投资信托基金(REITS),帮助房地产去库存,促进商业地产转型。”全国人大代表、步步高董事长王填在今年两会上说,REITS能够有效化解当前行业高库存,为商业地产开发商提供了一种退出机制,不但对房地产运营模式由重资产转型至轻资产具有催化作用,还可以通过份额分散投资控制风险。

王填认为,商业地产目前的库存压力,很大程度上源于过去三十多年高速推进城镇化导致的供需失衡。研究发现,在住宅市场实施调控的2008至2014年间,办公楼和商业营业用房开发投资额分别增长了383%和328%,明显高于住宅开发投资的187%。虽然在早期市场存量不足以满足市场需求的时候,商业地产先开发后销售的盈利模式能获得一定成功,但随着存量日益累积,供需失衡加剧,这种开发模式日益式微。国内的商业地产已经沉淀了庞大的运营中或开发中的物业资产,许多开发商正在积极探寻轻资产化运营,商业地产行业亟待转型。

房地产投资信托基金,是一种通过发行收益凭证/股份汇集资金,由管理人进行房地产投资、经营和管理,并将投资综合收益分配给投资者的证券产品。目前,全球已有20个国家和地区相继推出房地产投资信托基金,并且有7个国家和地区正着手开辟房地产投资信托基金市场。在成熟市场,房地产投资信托基金已被投资者视为股票、债券、现金之外的第四类资产。 

目前,我国尚未针对房地产投资信托基金作出明确的征税规定。根据现行税法,我国发行的房地产投资信托基金面临双重课税问题,导致发行成本高企。王填建议,可借鉴国外的税制经验,采取立法为主、政策为辅的探索方式,推动房地产投资信托基金双重课税问题的解决,以及早日出台相关税收立法;对房地产投资信托基金中为实现破产隔离而设立的SPV方免除部分税收。