专家：二手房交易“营改增”税费未必会增加

“营改增”（营业税改征增值税）5月1日将在金融业、建筑业、不动产业和生活服务业全面推开。3月13日，国家税务总局局长王军在“两会”部长通道上回应了有关营改增问题时表示，这次“营改增”将首次涉及自然人缴纳增值税征管，如个人二手房交易。

一时激起千层浪。那么，二手房交易环节的“营改增”，将对个人二手房买卖造成什么影响？交易税费到底是增加了还是减少了？记者就此采访了相关专家。

“减轻企业负担，是2016年经济工作中的重要任务，‘营改增’是其中的一项政策。从2012年开始相关部门就开始推进‘营改增’工作，到今年逐步覆盖到金融业、建筑业、不动产业和生活服务业。这也纳入到我国税收制度改革的大框架中。”上海财经大学公共经济与管理学院教授胡怡建对本报记者表示。

胡怡建告诉记者，由于目前二手房交易环节存在营业税，自然也要纳入“营改增”，而并非是针对楼市“去库存”或“调控过热城市房价”而专门设定。“可以说，二手房交易环节‘营改增’与楼市调控没有丝毫关系。”胡怡建表示。

目前施行的“营业税”，是对营业额直接征税，在个人买卖二手房环节，需缴纳总房价5.56%的全额营业税。根据2015年“3.30新政”规定，对营业税免征条件有所放松，从原来的“满5年以上（含5年）”，调整为“满2年以上（含2年）”。为适应国内房地产市场分化局面，今年2月份，营业税政策进一步放松，除了北上广深，所有住房（包括普通和非普通住房）只要满2年（含2年），对外销售的，均免征营业税。北上广深仍然适用去年老政策，满2年（含2年）非普通住房，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；满2年（含2年）普通住房，才免征营业税。

个人二手房交易“营改增”之后，只对房子增值部分征税，没增值就不征税。而目前个人住房持有不满两年的，一旦出售，不论是否增值，都要征收房屋售出总价5.56%的全额营业税。目前业内猜测，不动产交易纳入“营改增”，可能适用的税率有11%、6%和3%三种情况。

胡怡建表示，目前房地产业、建筑业增值税税率或为11%，但个人二手房交易并不一定会按照房地产行业公司的税率来征收，也有可能按其他行业的6%税率来征收。还有一种可能性是，在政策过渡时期，二手房交易“营改增”按增值税简易计税办法征收，征收税率为总房价款的3%。

比如，某套住房购入时是100万，不满两年卖出（不适用免征营业税条件），若售出价为200万元，需要承担售出房款总额5.56%，即11.12万元的营业税。

在增值税条件下，依据增值税原理，若按常规办法，仅对增值部分征税，即对住房增值的100万元（现价200万-原价100万=增值100万）征税，增值获益越多，则征税越多。税率若为6%，需缴纳增值税6万元，税负有所下调；税率若为11%，需缴纳增值税11万元，税负基本持平；若按简易征收办法、以核定征收率3%征收，即对住房出售价格200万元征税，缴纳增值税6万元，税负也是减轻的。

不过，对于北上广深满2年（含2年）的非普通住房，现有的营业税政策就为差额征税，其实已经借鉴了增值税只对增值部分征税的原理，营改增的影响还要看未来具体政策。

“将营业税改为增值税征收的办法对税负是否有所提高还要等具体的制度出来才可以探讨，需视不同情况而定，并不能断言二手房交易的税负一定是提高了。”胡怡建指出。由于具体政策尚未出台，个人二手房交易中税负是否变化还要看未来政策，关键在于税率的制定，以及房屋出售中获益的多少；但满2年住房免征营业税的政策，改成增值税后，应该会延续免征的优惠政策。