二线楼市“高烧”：过剩时代的资金传导效应

在东部二线城市的土地市场,以往很少出现十几家企业竞争同一宗地块的现象,价格也甚少出现翻倍。这种情况从去年年底就已出现,今年以来尤甚。中信建投认为,随着一线城市调控政策加码,二线城市具有更大的杠杆空间。

本报记者 张敏 北京报道

3月24日,合肥举办2016年春节后首场土拍,在“政务区ZWQTA-027-1”地块的出让中,融创力压其余12家竞争对手,以27.51亿元的价格拿下,折合楼面价3.9万元/平方米,溢价率高达400%。

这成为近期二线楼市火爆的缩影。在上海、深圳等地陆续出台紧缩政策之后,东部核心二线城市开始“接棒”,出现住宅、土地市场双双大涨的行情。

有业内人士将之称为资本传导效应,即在一线城市门槛渐高、政策压力的背景下,过剩资金流向周边,并将这些经济体量较大、供需关系偏紧的二线城市作为“避风港”。机构认为,在当前的经济形势下,这种趋势可能还将延续。

二线城市“接棒”

在合肥拍出高价地之前,南京、杭州等地的“地王”已经陆续面世。

3月18日,南京迎来节后首批土地拍卖,6宗土地共拍出92.72亿元。其中,“鼓楼滨江G01商住混合用地”成交楼面价达29899元/平方米,成为鼓楼区“地王”;“江浦G02宅地”成交楼面价22435元/平方米,成为江北“地王”。

前者共吸引了23家企业前来竞拍,最终溢价率为86.2%;后者则有19家企业竞买,溢价率达到163.5%。

3月23日,杭州机床厂地块也拍出“天价”。经过56轮竞价,绿城以37.35亿元竞得,楼面价达45368元/平方米,刷新杭州宅地楼面价纪录。参与该地块竞拍的企业有16家,溢价率109%。

另一个热点二线城市苏州,近期并未大规模推地。但在2月26日,苏州“摩天轮公园”地块曾以10.25亿、溢价181.91%的价格竞出,其间共经过120轮激烈竞价。且按照要求,开发商要支付约1.1亿元给园区政府指定的单位。

某上市房企华东区域负责人向21世纪经济报道记者表示,在东部二线城市的土地市场,以往很少出现十几家企业竞争同一宗地块的现象,价格也甚少出现翻倍。他表示,这种情况从去年年底就已出现,今年以来尤甚。

与此同时,二线城市住宅市场同样火爆。来自中原地产的数据显示,3月以来截至20日,全国54个城市的住宅签约套数高达22.9万套,同比上涨72.3%。其中,一线城市的同比涨幅为43.8%,二线城市涨幅达106.7%,三四线城市的涨幅分别为5.3%和4.6%。

而在今年1-2月,54城市合计住宅签约达41.4万套,同比上涨11%。其中,一线城市涨幅为11.0%,二线城市涨幅15.5%。

也即,二线城市住宅成交的升温,是从3月开始出现。按照中原地产首席分析师张大伟的说法,出现这种情况,既有恐慌性心态作祟,也和一线城市门槛渐高、政策打压力度较大有关。

错位的周期

在这背后,是一种错位的周期。

一位不愿透露姓名的分析师向21世纪经济报道记者表示,相比很多中西部城市,自2012年以来,南京、苏州、天津、杭州等二线城市的土地供应相对节制,这些城市的房地产市场也处于健康状态:供需关系平衡,房价未现大幅波动。

以南京为例,根据中国指数研究院的数据,自2012年至2014年,南京市成交的住宅用地规划建筑面积维持在3000-3500万平方米之间的稳定水平。

因2014年房地产市场交易低迷,南京市政府调减了2015年的供地规模。当年南京的宅地实际成交量为2680万平方米,降幅接近20%。

但在国家层面,除连续降息外,首套房和二套房的首付比例也明显下调,并刺激需求大量释放。

这一变化令市场猝不及防。去年南京商品住宅成交量升至11万套,同比涨幅超过40%,供应出现明显缺口。按照当地一名从业者的观点,此前“节制和理性”的供地节奏,反而因政策周期的调整而打破,导致市场短期供应不足,并间接推动了房价上涨。

与之相对应的是,前几年供地并不节制的长沙、贵阳、沈阳等二线城市,本轮房价并未出现大涨。

根据易居克而瑞统计,截至今年2月,35个城市新建商品住宅库存规模已出现连续5个月环比下跌、连续7个月同比下跌。其中,南京、苏州、合肥等二线城市的去化周期不足4个月。在很多业内人士看来,造成该现象的主因,在于去年来的大量去化,并非由于供应端出现问题。

因此,尽管二线楼市存在一定程度的过热现象,仍有不少业内人士看好这些市场。

恒隆集团主席陈启宗近日在“致股东函”中表示,当前是“中国数代以来最健康的楼市,尤以最主要的二线城市为然。”其理由在于,二线城市出现了过去20多年来少见的理想状况:价格未大起大落,房屋和土地成交均适度旺盛。

陈启宗认为,一线城市仍然炽热;三四线城市则存在严重的供过于求,可能需要四至五年方能纾解。以金额计算,迄今中国楼市的最大销量来自二线城市,而其整体供求情况较为平衡。他还表示,部分发展商预期今年二线城市的前景颇佳。

资本溢出效应

历史上,二线城市的楼市变化有迹可循。在本轮大涨之前,杭州、南京等二线楼市曾在2008年遭遇重创,房价也一度出现断崖式下跌。此后直至2015年上半年,这些城市的房地产市场一直处于不温不火的状态。

对于此轮二线楼市升温,中信建投认为,从人口迁徙角度,省会城市或者区域核心城市往往是迁徙者的第一目的地,其次才是北京、上海、深圳等一线城市。因此,即使处在人口净流出的大环境下,这些城市依然能把握住产业和人口的机遇。其代价是,周边三四线城市的人口流失难以逆转。

从市场传导角度,该机构指出,一线城市因具备更高的政策、金融敏感性,趋势变化领先于全国,二线城市往往在这种传导作用下随之升温。

中信建投认为,随着一线城市调控政策加码,二线城市具有更大的杠杆空间。也即,在市场反弹期,二线城市与一线城市的共振更为迅速。

上海易居研究院智库中心研究总监严跃进将其称为“溢出效应”,或“传导效应”。意为在流动性相对过剩的情况下,这类二线城市最容易作为“避风港”,承接从一线城市溢出的资金。

这部分资金不仅来自房企、保险机构等,还有大量的民间投资需求。“恐慌”和“敏感”是共同特征。

有业内人士将东部二线楼市特征称为“类一线城市”,具体表现为:具备一定的经济规模、区域吸引力强、供需关系相对紧张。因此其成为资本觊觎的对象并不为怪。

中信建投指出,国内房地产市场走进了新的一段以政策为先导的产业大周期:近期持续宽松的流动性环境,10年以来难出其右的行业扶持政策。在目前整体经济增速下滑的考验下,房地产基本面继续升温是大概率事件。因此该机构认为热度的传导与扩散还有延续性,二线城市承接实属必然。

但严跃进指出,二线城市已进入新的周期。后续要健康发展,增加土地供应量是关键。更为重要的是,鉴于二线城市整体购房环境较宽松,所以后续市场层面需要警惕投资投机需求的释放。有业内人士还担心,若二线楼市持续高温,有可能也招来政策压制。(编辑 骆轶琪)