72家房企年报勾勒行业分化格局

一、二线城市回暖,三、四线城市仍在调整,房地产市场将继续延续分化格局,上市房企已披露的2015年年报将之展露无遗。数据显示,72家房企存货总量超过1.4万亿元,去库存压力依然严峻。万科在年报中谈到,城市间的分化表现并不能掩盖房地产市场的全局性困境。房企盈利能力下滑已是行业内公认的趋势,但行业整体净利率跌至个位数还是首次出现

据上证资讯数据统计,截至目前,已有72家A股上市房企披露2015年年报,另有11家房企披露2015年业绩快报,合计已有83家房企全年业绩轮廓尽显,行业格局也随之展露无遗。记者研究发现,虽然近两年房企盈利能力下滑已是行业内公认的趋势,但年报显示行业整体净利率跌至个位数还是首次出现,72家房企平均净利率仅9.3%。与此同时,2015年房企存货量也明显上升,72家房企存货总量超过1.4万亿元,去库存压力依然严峻。

盈利能力趋弱

据上证资讯统计,截至4月5日,已公布2015年年报的沪深地产上市公司合计有72家,这72家房企在2015年总营收达到5871亿元,同比增长25.4%,72家企业中只有27家企业营收下滑,在去年市场回转、一路升温的情况下,63%的房企营收增加,销售收入同比大增。56家企业2015年净利润合计为479.8亿元。整体看,同比2014年上涨14.5%。

值得关注的是,这72家房企2015年净利润总和为548亿元,虽然同比增长了12%,但增幅远低于营收增幅。72家房企中仅29家净利润同比略升,整体平均净利润率更是跌至9.3%,较2014年同期的10.5%和2013年的12%呈现逐年下滑趋势。

事实上,这也是房企年报显示净利润率首次跌入个位数,房企盈利能力正在持续大幅下调。这一趋势目前看来没有逆转的可能,甚至还在持续加剧,且房企间的分化也更加明显,连一些大型房企也不能幸免。数据显示,72家房企中,廊坊发展净利率下滑幅度为-564%,位居榜首。还有两家公司因连续亏损而披星戴帽。

“交付物业销售面积降低”几乎成为所有利润下滑企业在年报中的标准说辞。

中原地产首席分析师张大伟分析,虽然全国一、二线城市回暖,但三、四线城市依然处于调整过程中,以价换量在持续。从各家房企发布的报告可以发现,相当多的房企销售均价出现下滑。同时,销售难度的加大让企业不得不增加销售人手,人力成本以及营销宣传成本都在上涨,这些成本的增加都是净利润率下滑的因素。

去库存压力仍存

一方面是盈利能力的持续弱化,一方面则是库存量的继续攀升,房企目前的生存状况可谓腹背受敌。上证资讯数据显示,72家房企存货总量超过1.409万亿元,同比攀升了13.8%。上市公司中,万科A、招商蛇口与华夏幸福3家上市公司存货都超过了1000亿元,分别为3681亿元、1214亿元和1006亿元,同比增幅分别为15.9%、20.6%和28.5%。

事实上,房企财务报表中的存货指标包括了住房库存、土地储备、开工建设项目等指标,所以整个存货规模会比实际上的待售住宅面积或金额要高。不过,在一些业内人士看来,从占比上看,住房库存规模是其中较大的一项。72家房企存货规模同比上涨,这说明去库存的任务依然艰巨,尤其部分房企在三、四线城市的库存面积相对较高,即使上市房企去年加大力度清理存货,但市场容量有限,不少企业又不愿意甩卖割肉,销售压力依然存在。即便今年一季度一线城市和部分二线城市迎来了火爆的楼市开局,实际上从全国范围来看,去库存的主基调并不会改变。

市场分化格局难改

对市场的一致看法从龙头房企年报中也可见一斑。万科在年报中谈到,城市间的分化表现并不能掩盖房地产市场的全局性困境。公司重点观察包括四大一线城市及部分热点二线城市在内的14个城市,从2014年四季度商品住宅销售面积已开始率先回升,新房库存由年初的1.55亿平方米下降至1.39 亿平方米,但除这些热点城市外,全国其他地区仍然面临较大的去库存压力,房地产行业开发、投资活动依然低迷。全国住宅开发投资完成额增速连续两年下滑,住宅新开工持续萎缩,开发投资持续放缓,反映出当前大部分地区的住房市场仍然面临较大挑战,行业库存逐步消化仍需要时间。

阳光城在年报中也表示,房地产市场将继续延续分化格局。短期来看,热点一、二线城市人口持续流入,需求空间较大,库存压力较小,部分城市甚至由于2015年成交大幅回升,面临库存过少、供不应求、房价上涨的压力;另一方面,部分二线城市及多数三、四线城市却依然存在较大库存去化压力,投资已出现了负增长。针对不同的市场走势和经济形势,分类调控已经逐渐实施,上海和深圳率先在2016年3月出台调控政策,未来延续分化是必然趋势。