溢价地王频现 二线城市楼市火爆需警惕

沪深楼市新政落地半月,一线楼市成交急速降温。而另一边,一线城市周边的苏州、南京、合肥等二线城市却一片火热,不仅楼市成交火爆、一房难求,土地市场也频频上演争夺大战。4月7、8两日,苏州今年的首场大型土地拍卖会轰动了地产圈,平均溢价率超过200%的疯狂热度令业界咋舌。业内人士表示,过剩资金可能把二线城市作为投资的避风港,应该警惕“虚火”向二线城市转移。

二线土地竞拍屡创新高

4月7、8两日,苏州迎来2016年首场大型土地拍卖会,火爆程度令不少业内人士惊叹“前所未有”。超过40家房企对苏州楼市虎视眈眈,最终11家房企成功拿地13宗,总成交金额达到250.73亿元,平均溢价率高达203%,其中住宅性质的土地拍卖溢价率全部超过100%,甚至有的土地溢价率超过300%。

其中,景瑞地产所拿地块溢价率最高,达319%;当代置业收获最多,共斩获3幅地块,其中一幅楼板价达28761元/平方米,是成交地块中单价最高的一幅;鲁能、华发、东原等房企均有所斩获,且是首次进入苏州市场。从记者获得的数据看,两天的土地拍卖中,只有一幅地块溢价率低于100%,为60%,其中还有7幅溢价率超过200%。

不仅是苏州,南京、合肥、杭州的土地市场也同样火热。3月18日,全国近40家房企争夺南京5块地,成交金额达92.72亿元。其中鼓楼区热河南路客车厂地块,该地块共吸引了包括保利、融创、华润、招商等在内的23家房企报名参与,最终经过16轮竞价,招商以总价48.2亿元竞得,3万元/平方米的成交楼板价成为南京城北的新单价地王。

3月24日,合肥3月土地拍卖会上,多宗热门区域地块亮相,其中滨湖区一宗地拍出76.89亿元的“天价”,溢价率高达400%,成合肥总价地王。

4月5日,杭州萧山北干山口单元杭发厂及北干街道中单元E-3地块集中出让。最终,萧政储出[2016]2号地块经过17轮报价,由融信集团以17亿元总价竞得,楼板价18556.52元/平方米创新高。

火爆背后的“溢出效应”

3月中旬以来,为防止楼市过热,苏州、上海、深圳等热点城市相继出台了楼市调控新政,如上海、深圳提升非户籍家庭购房年限、调高二套房首付比例、苏州限定楼盘一年内涨价不得超过12%等。沪深两大楼市随即出现降温。但二线城市的楼市依然热度不减。已有“稳房价”政策出台的南京和苏州,成交量依然在稳步上升。

土地市场也显现出一线城市受限后的“溢出效应”。克而瑞数据显示,2016年一季度土地成金额较2015年一季度上涨15%,达到3040亿元。热点二线城市土地竞争尤为激烈,尤其是那些2015年楼市成交量或者成交价格未能与整体市场同步上涨的城市,成为土地市场的新宠。数据显示,3月土地市场成交金额城市排名中,天津、合肥、南京、佛山、杭州分别位居前五名。从土地成交单价来看,3月土地成交单价排名前十的地块中,南京和杭州各3宗,上海2宗,三亚和天津各1宗。在一、二线城市在政策收紧以及地价较高之下,企业拿地热情逐渐转向二线城市,尤其是合肥、南京等城市,且大多数为高溢价拿地。

“这些热点二线城市受益于一线城市的‘溢出效应’和‘比价效应’,再加上自身有一定的产业和经济体量,因此在一线城市受限后,成为接棒的热点城市。”易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱表示。对于后市,他认为上海、深圳受到收紧政策影响,成交量将有下跌过程;二线城市热点城市市场过于“火热”,部分城市房价出现非理性上涨,且已经出台调控政,未来部分城市将继续调整,总体市场回落幅度小于一线。而三、四线城市变化不多。