资金之渴初解 房企进入“补仓期”

经过近几个月销售旺盛的累积,房地产企业的资金“饥渴”局面大为改善。

国家统计局4月15日发布的数据显示,今年1-3月份,房地产开发企业到位资金31992亿元,同比增长14.7%。比1-2月份的下降1.0%有明显改善。这也是最近两年来,该项指标增幅最大的一次,意味着房企的资金状况迎来了近两年最好的时刻。

除销售市场旺盛外,宽裕的货币环境使企业能够以较为低廉的价格进行融资。分析人士指出,尽管市场前景难料,但房企的资金状况或已有明显改善,未来在土地市场和并购市场的争夺也更加激烈。

资金状况两年来最佳

受房地产市场不景气、融资环境不佳等影响,2014年1-2月,房地产开发企业到位资金增速由2013年全年的26.5%骤降至12.4%,降幅超过50%。2014年全年,房地产开发企业到位资金增速为“-0.1%”。

进入2015年,随着市场回暖,房企资金状况有所改善,全年增速虽升至2.6%,但仍然处于低位。

体现在上市房企年报上,截至2015年末,不少房企的负债率仍然高企。由于大量拿地,甚至比2014年更加严峻。

但这种情况在今年一季度明显改善。统计局数据显示,一季度房企资金来源中,定金及预收款7882亿元,增长25.9%;个人按揭贷款4670亿元,增长46.2%。这两者也是增幅最大的部分。

这与房地产市场的升温关系密切。去年以来,我国陆续出台刺激性楼市政策,在信贷、税收等方面予以松绑。受此影响,市场交易迅速升温。今年第一季度,全国房地产销售额达到18524亿元,增幅高达54.1%。不少上市房企在业绩公告中提到,销售回款情况颇佳。

另一项主要来源为国内融资。统计局称,今年一季度房企国内贷款6226亿元,增长6.5%;利用外资18亿元,下降80.6%;自筹资金11740亿元,增长4.7%;其他资金14007亿元,增长30.4%。

分析人士认为,美元升值、加之国内低利率环境,使房地产企业更倾向于在国内进行融资,近期,一些在港上市房企亦纷纷将主要资金渠道放到国内。这也造成一季度房企利用外资规模大幅下降,国内贷款增速由负转正。

房企“持币待购”

这种情况能够延续多久,目前尚存疑问。按照中原地产首席分析师张大伟的观点,3月的量价齐升或成为年内最大的“狂欢”。由于需求透支,后续市场可能面临自然回调压力。与此同时,沪深等热点城市更是遭受史上最严厉的调控政策。

然而,在宽松货币环境、房地产“去库存”总基调未变的情况下,房企的资金状况仍然得到了一定程度缓解。这也使大部分房企处于“持币待购”状态。

今年一季度,南京、苏州、杭州等地的土地市场交易旺盛,高价地频出。但就全国整体市场而言,拿地补仓的热情似乎并不高涨。根据统计局数据,今年1-3月份,房地产开发企业土地购置面积3577万平方米,同比下降11.7%。与销售的旺盛不同,拿地增速仍然处于负增长状态。

张大伟认为,这是由房地产市场的结构性特征所致。“整体来看,房企拿地的意愿并不高。但从区域来看,房企更倾向于在一二线城市拿地,而非三四线城市。”因此,未来一二线土地市场的争夺仍然激烈。

随着资金状况改善,并购市场也将迎来利好。分析人士认为,房地产企业同样出现了“马太效应”式分化,在大型房企各项指标逐渐改善的同时,不少中小房企依然深陷困境,这给并购市场带来很大机会。

近年来,房地产并购规模不断扩大。据wind资讯统计,2014年房地产行业的并购案例236宗,涉及金额1768.09亿元,同比增长104.93%。另据中国指数研究院统计,2015年前三季度,房地产行业完成并购案例176起,涉及金额达1600亿元。

多数分析人士认为,经过此前的粗放式发展,房地产业进入兼并整合阶段,未来企业数量将大大减少。就今年而言,由于市场资金相对充裕,有可能出现较大的并购和重组案例。(编辑 骆轶琪)