商住楼的逆袭：3月成交量首次超住宅

商住楼曾经是北京楼市的补充产品类型。但随着限购及新建商品住宅供应量减少,今年3月,北京市商住楼成交量史上第一次超过普通住宅。

北京市住建委相关数据显示,2016年3月,北京商住市场新增供应7312套,同比上涨530%;成交4675套,同比上涨402%,首次超出普通住宅成交套数。成交均价26979元/平方米,同比上涨24%;成交金额77.77亿元,同比上涨508%。

财富人生经纪执行董事韩乐认为,商住产品已经从“边缘”走向了“中心”,从北京楼市的“辅助力量”正式成长为“关键力量”。如果说,二手房正在替代一手房,重新定义了未来北京楼市生态。那么商住产品就像润滑剂,使已经豪宅化的北京新房市场可以继续有效转动,起到弥补刚性需求、完善产品类型作用。

商住楼成中低端主流产品

一位负责商业地产二手交易人士也注意到这一现象。他担心,由于住宅限购,开发商将大部分商业属性土地改成了商住项目。预计几年后,北京商住楼会泛滥成灾。

最值得担心的是,开发商将大量五环外项目开发成商住项目,而这些郊区项目如何商用?又如何居住?

由于北京市住宅用地越来越少,市场上甚至出现了商住改别墅的现象。

亚豪机构监测数据显示,3月别墅市场打破2月的零供应,共计有4个项目入市,均为老项目后期。而从一季度供应量来看,北京别墅市场共有6个项目入市,同比增加3个,共新增别墅产品388套,同比增加19%。

从成交结构来看,3月份北京别墅市场中200平方米以下的小户型别墅成交占比高达34%,在各面积段中居于首位,相比去年同期上升了20%;而从成交总价来看,3月总价500万以下与1000万以上的两极产品占据市场主力,占比均为31%。

亚豪机构副总经理高姗认为,小户型、低总价别墅产品的占比提升主要是受到商住别墅产品影响。在高价地、自住房双重挤压之下,开发商除通过挤压自住房容积率推出别墅产品的方法之外,在一些本身低密度的地块当中,还出现商住改别墅的做法,也因此出现了商住别墅这一新产品类型,而这一产品类型在兼具商住类产品不限购、低总价的优势外,在产品的打造上能够更胜一筹,满足中低端客群的“享受型”需求,因此一经入市也得到了较大认可。3月成交排行榜中排行首位的龙熙旭辉·6号院即属于这一类型,而该项目自去年年底首次入市之后,截至3月份已实现成交250套,其3月新推房源也出现当天售罄。

不过高姗指出,商住别墅仍然并非目前别墅市场主流,长期内市场主力仍将以千万级高端别墅项目为主。

21世纪经济报道记者注意到,目前北京市总价在100万-300万之间的一手商品房,基本属于商住项目。售价普遍在2万元-5万元/平方米之间。

尽管商住项目销售火爆,但记者注意到,商住项目一旦进入二手市场,转手和价格增长都远不如住宅项目。还出现了物业管理困难、小区混乱的情况。

住宅用地供应逐年缩减

北京市新建商品住宅库存和供应正处于严重告急状态。

中原地产研究部统计显示,截至4月13日,北京供应商品房住宅(不含自住房保障房)合计3634套,实际成交套数达11944套。供需比1∶3,创造了历史同期最悬殊纪录。

即使在库存明显下调的2015年,市场供需也在1∶1.3左右。从市场走势看,北京市场明显出现了库存减少、成交高端化趋势。目前库存商品房住宅只有6.12万套,自2014年来持续降低。

中原地产首席分析师张大伟认为,北京楼市已接近全面进入二手房市场,目前新建商品房已经高端化,均价也出现了历史首次全面在3万以上。预计全年均价将有望接近4万。

北京市也在努力改变这一状况。

近日,北京市政府常务会审议通过《北京市2016年度国有建设用地供应计划》。其中住宅用地仍安排1200公顷,与去年计划量持平。

21世纪经济报道记者注意到,从住宅用地细分来看,其中保障性安居工程用地计划安排350公顷,包括自住房在内的商品住宅用地计划安排850公顷,与2015年相比,商品住宅用地增加了100公顷。另外2016年供地计划中强调,城六区的土地供应量不高于全市土地供应总量的20%,规划新城范围内土地供应量应占土地供应总量的70%以上。

此外,北京市国土局相关负责人还表示,在商品住宅供地方面,将以自住型和中小套型商品房用地为主,增加住房供应总量。目前正在挂牌出让中的两宗住宅用地也均出现“90/70”新规,预计这一土地出让条件也将成为主流。

亚豪机构副总经理任启鑫认为,2016年北京住宅用地供应计划总量与去年持平,均处于历史低位水平。2010年之后北京住宅用地供应计划不断缩减,2016年住宅供地计划相比2010年已缩减52%。由此可以看出,未来北京住宅用地供应将长期处于短缺状态。

任启鑫认为,增加中小套型供应主要是为解决中低收入群体的自住型购买需求,而从另一角度也能降低开发商抢购热情,从而起到稳定房价的作用。不过基于土地供应的长期稀缺预期,以及已出让的大量高价地项目影响,五环内城区及近郊区域的豪宅化趋势无可避免,而“90/70”政策对照今年的供地将多集中在远郊新城区域,因此北京住宅市场的两极化趋势也将进一步加剧。

一位品牌房企高管称,北京市各区县可开发的土地仍然不少,但由于拆迁成本连年上涨,拆迁难度也在加大。各区县住宅土地供应很难跟上市场销售节奏。(编辑 骆轶琪)