产权保护意识的觉醒

大家为什么对温州住宅用地到期事件如此关注?因为它关系到几乎每一个城镇家庭的切身利益。

2007年10月1日起施行的《物权法》对此是有规定的,就是人们所熟知的“自动续期”。法律条款是这样的:

第一百四十九条 住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。

非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。

目前各方争议的是,住宅用地的自动续期是有偿还是无偿。关于这一点,我同意一位律师的分析。上款对住宅用地到期后直接规定“自动续期”,而下款对非住宅用地到期后的续期,却写明要“依照法律规定办理”。可见,物权法的续期方式对住宅用地与非住宅用地是有明确区分的。

从立法的本意和逻辑看,住宅用地的“自动续期”应该是无条件的,亦即是无偿的;非住宅用地到期后,并非自动续期,而是有条件的。如果二者的续期都是有条件的,作为一项基本法,就不会专门区分住宅用地与非住宅用地,分两款来分别作出规定。

也就是说,如果住宅用地的自动续期是有条件的、有偿的,那么,《物权法》第一百四十九条第一款和第二款第一句应该合起来,变成一款:“建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理”。但事实并非如此。

非住宅用地续期的“条件”,应由法律规定来界定。首先是《土地管理法》。上一轮的《土地管理法》修改是2004年8月28日,早于《物权法》的颁布。新一轮《土地管理法》的修改已列入十二届全国人大常委会立法规划的第一类项目,十三五期间有望完成。

《土地管理法》作为下位法,不能超越作为上位法的《物权法》。因此,对住宅用地的自动续期不应再设定任何条件。但为了回应全社会的关切,可以加上“无偿”二字,即明确规定,“住宅建设用地使用权期间届满的,无偿自动续期”。但对于非住宅用地的续期,可以设定具体条件。

有朋友说,像温州、青岛、深圳等城市,有些住宅用地使用权已经到期,但居民的房产交易不能因此而停顿,而法律修改还需要时间,长则三四年。在此之前,我个人建议,全国人大常委会可对此进行专门解释。

又会有朋友说,土地使用权只有20年的住宅,与产权有70年的住宅,都同样免费续期,对后者是否不公平?看起来是有不公平。但真正感觉不公平的,恐怕还是当地政府,因为是它们少收了土地使用费。

但值得提醒的是,20年前的房价,各地都比较便宜,70年产权与20年产权的平均地价相差并没有那么大。而且,20年产权与50年产权的房子,毕竟是少数,一并无偿续期,政府让点利,并没有太大损失。

其实,远在物权法颁布以前,就有一些敏感的朋友问过我这个问题:如果70年产权到期以后,房子会不会被政府无偿收回?我当时开玩笑说:70年以后是下一代的事,你操这个心做什么?何况,比我们房子多的人更着急。无知的我那时并没有想到还有20年产权的房子。

我国《宪法》第十三条规定“公民的合法的私有财产不受侵犯”。居民对住宅用地到期如何续期的关切,就是对合法私有财产权、私有产权的关切。这一点,与年初拆除小区围墙的热烈讨论是相近的。居民自有房屋是私有产权的最重要部分。

不唯居民个人的私有产权。随着经济的发展,个人和企业的财富也在大幅增长,近些年来,整个社会的产权意识都得到了显著强化。但令人遗憾的是,实际生活中的产权保障保护仍显严重不足,尤其是在企业产权制度和知识产权方面。

创新、创造是一个社会不断良性发展的基石。如果说,在前工业时代,仿冒有它存在的历史背景,情有可原的话,那么,在市场经济时代,充分的产权保护就是创新的制度保证。

当前,有些行业、领域,尤其是少数以创新名义建立的互联网公司(包括互联网媒体),大肆仿造其他企业的工业产品,抄袭、偷取他人的知识产品,完成原始积累后却被推举为时代的英雄。殊不知,他们的所谓成功完全是建立在无偿吮吸他人的血汗基础上。这种不正常的产权制度环境应该予以净化,这种畸形的价值观必须得到清算,否则创新就是可望不可即的奢侈。(编辑 祝乃娟)