一季度房企业绩飘红 二季度市场步入调整期

一季度一线及热点二线城市的房价上涨,让业务聚焦于这些地区的房企交出了一张亮丽的成绩单。

易居研究院发布的报告称, 2016年第一季度30个典型城市房价大涨近三成,创史上最强开年纪录。

与此并行的是,诸多房企第一季度的销售额也大幅上涨,无论是房企龙头万科、恒大,或是深耕于热点二线城市的新城控股、福星股份。

然而随着调控的收紧,沪深两地楼市已现降温的迹象。业内人士普遍认为,热点二线城市受到溢出效应的影响,火爆行情仍将持续;但后续部分过热城市调控也可能收紧。

包括南京、武汉在内的二线城市也已经出台调控政策。未来二季度房企业绩的表现,将取决于调控政策的差异化和效力。

房企首季迎“开门红”

中原地产研究部统计数据显示,截至目前,公布2016年一季度报的沪深地产上市公司合计有50家,这50家房企在2016年一季度的总营业收入达到了1401.14亿,同比大涨51.3%;50家企业中仅16家企业营收下滑。在市场升温的背景下,近六成的房企成交上升。

作为房企老大的万科,销售额更是录得近六成的增幅。4月27日万科公布一季度季报显示,报告期内万科实现销售面积545.7万平方米,销售金额752.4亿元,同比分别上升37.6%和59.5%,增速为近五年来同期最高。

中心城市的火爆行情为万科贡献了可观的销售额。仅仅上海一城的销售额就已突破百亿元,深圳、北京、武汉和杭州等城市的销售金额也超过40亿元。上述城市从去年以来房价大幅攀升,销售畅旺。

今年剑指2000亿的恒大,第一季度的销售额就已经完成了年销售目标的32.8%。恒大季报显示,一季度恒大累计实现合约销售额656.7亿,仅3月就实现合约销售额292亿,创单月销售历史新高。

去年以来恒大已经逐渐完成一二线城市布局的战略转型,这让恒大也成为这一波行情的获益者。恒大提供的开发数据显示。截至去年底,恒大在全国的项目总数达375个,其中一二线城市项目有205个,占比55%,一二线城市土地投资额占比已达72%。

除了房企佼佼者,一些布局于热点二线城市的中小房企首季度的业绩也令人刮目。新城控股1-3月累计销售面积约116万平方米,累计合同销售金额约114亿元,较去年一季度同期合约销售面积51万平方米和销售金额49亿元,分别增长127%和132%。新城控股深耕长三角地区,在南京、苏州及杭州等城市有诸多项目。

重仓武汉的福星股份,一季度实现营业收入31亿元,较去年同期增长42%;归属上市公司的净利润2.6亿元,同比增长32%。此外,公司今年一季度经营性现金流同比增加11%。

需要强调的是,一季度的火爆行情和宽松的政策推动密不可分。易居控股执行总裁丁祖昱表示,一季度政策的大力推动以及需求端恐慌性入市的双重影响,加之部分城市行情火爆,造成一季度市场的“大阳春”。

此番背景下,丁祖昱认为房企保持一季度的增长几无可能。“二季度对于房企来说可能是2016年最艰难的季度之一。”

政策分化的市场

随着一线城市政策收紧,部分资金开始转移到二线核心城市。中原地产研究部统计数据显示,4月截至24日,二线城市住宅土地市场量平价升,已经成交的住宅用地中平均溢价率高达72%,刷新了历史纪录,成交平均楼面价也达到了4519元/平方米,同比涨幅高达183%。

业界人士也普遍看好热点二线城市下一季度的表现。中原地产首席分析师张大伟认为,一线城市收紧政策将约束房价涨幅。未来政策托底盖帽将成为新常态,一线城市有望市场降温,而二线城市将成为市场的主要热点。

上海市政府相关数据显示,新政实施后,上海楼市交易量和成交均价出现回落。截至4月24日,上海一个月来一二手住房成交面积分别为120万平方米和210万平方米,较前一个周期成交面积分别减少43%和58%;成交均价分别为32406元/平方米和26814元/平方米,分别下降4.8%和0.4%。

根据深圳中原研究中心监测,截至4月24日,4月份深圳共有1857套新房成交,约19.73万平方米,较3月份成交量大幅下滑58%;同时全市二手房仅有6793套成交,约57万平方米,较3月份大幅下滑64%;上周二手房均价为51690元/平方米,较3月份已大幅下滑8%。

中原地产研究中心统计数据指出,截至4月24日,54城市合计住宅签约26.37万套。环比3月同期的29.14万套下调了9.5%。一线城市回落最为明显,4大一线城市在4月来合计签约27489套,环比下调了18.2%。二线城市也有所回落,调整幅度为9.6%。

张大伟指出,政策分化已出现,3月份上海、深圳、南京、武汉、合肥、廊坊、北京多个城市出台了力度或大或小的约束性政策,未来依然有多个城市将出台不同力度的调控约束性政策,限制楼市过热上涨;目前,沪深报价下跌的房源数量已经超过报价上涨的房源,政策的短期效应已现,市场将逐步进入调整。

第一太平戴维斯市场研究部也认为,限购下导致的恐慌情绪甚至蔓延至京郊、昆山,多个项目大幅上调价格,迫使环北京、上海一带已出台或酝酿限购举措。随着一线城市楼市限购从严、地价高企、贷款收紧,预计后市市场成交量将逐渐放缓,从而再度考验开发商资金实力。虽然整体市场价格难以下跌,但个别区域或将再现一二手价格倒挂局面。

(编辑:张伟贤,如有意见建议请联系:zhangwx@21jingji.com)