谁跟你说停止供地了

话说,5月4日有地产商朋友焦虑地问:听说京津冀未来5年不卖地了?日子没法过了。

原来,国土资源部、国家发展改革委日前联合印发的《京津冀协同发展土地利用总体规划(2015-2020年)》提出,未来5年,京津冀地区原则上不安排新增建设用地,鼓励将存量建设用地转化为生态用地。

有的媒体的标题是“未来五年京津冀停止新增建设用地”。有的自媒体或网络媒体则匪夷所思地写成“京津冀未来五年不卖地”。我只能苦笑。

前者标题不能说错,但严格说来,“停止新增建设用地”已不算新闻。国土资源部的文件多次提到这个词。国土资源部2014年9月25日发布的《关于推进土地节约集约利用的指导意见》,甚至提出要“努力实现全国新增建设用地规模逐步减少”。

很多省市也经常沿用这个限制性用词。譬如,广东省国土资源厅3月的消息,因近5年供地率未达60%或闲置土地处置不力,广东省内1个地级市和23个县(市、区)被暂停2016年新增建设用地指标使用或土地供应。

至于将“停止新增建设用地”理解为“不卖地”,只能说是缺乏常识。何谓新增建设用地?简单说,是指规划期间将农用地和未利用地转为建设用地,最常见的就是把非国有土地经过合法征收后变为国有建设用地。

全国限制新增建设用地,与18亿亩耕地保护红线有关。经过10多年的快速开发利用(尤其是房地产市场),很多城市的新增建设用地指标已提前透支。《北京市土地利用总体规划(2006-2020年)》确定的目标是,到2020年年末全市耕地保有量指标为21.47万公顷(322万亩),但到2009年,只剩下约1.24万公顷(18.7万亩)的占用空间,未来11年年均指标只有1100多公顷。而此前多年,年均新增建设用地量是它的两三倍。

紧箍咒之下,各地只有向存量土地挖潜。事实上,存量土地也正是最近几年大城市的供应主力。根据2015年北京市国有建设用地供应计划,土地计划供应总量为4600公顷,其中存量土地占大头。2015年深圳公开土地出让,共成交土地面积约134万平方米(并非都是新增建设用地),而城市更新(“旧改”)释放出的用地规模却有近700万平方米。

但地产商看到“停止新增建设用地”这几个字之后的恐慌心情,却是可以理解的。5月5日北京集中出让3幅土地,引来大批地产商的哄抢。其中大兴地块61轮竞拍,溢价率118%,首创置地夺得此幅地块后,一片欢呼。北京市已经两个多月没有供应房地产用地了。显然,地产商的恐慌是源于土地的饥渴。

如你所知,近年来,一线城市房价加速上涨,重要原因是供求关系紧张,商品房供应不足。人们很自然会说,要抑制房价过快上涨,就应加快土地有效供应。然而,如上所述,既然存量土地已经或正在成为大城市的供应主力,就带来两个问题。

一个问题是,存量土地从整理到收储到上市,需要较长时间。期间难易有别,短则1年,慢则3年。最难当然是拆迁。如今野蛮拆迁、暴力拆迁已大为减少,与此同时,拆迁谈判和安置的难度大大增加。漫天要价的现象并不少见。

北京内城原宣武区有片土地,10年过去只拆了不到五分之一,可见的将来几乎看不到完成的迹象。其余就不举例了。政府部门有心也无力。因此,存量土地的上市,想快也快不起来,供应不足应是常态。

另一个问题与此相关。从近10年的土地出让金看,数额巨大,土地收入(非财政收入)与地方财政收入的比例高居不下,很多地方因此患上了土地依赖症。但是,土地整理的成本也越来越高,它带来的直接结果是,土地出让的底价也越来越高。

前面说了,一线城市和二线热点城市,地产商缺地,有的甚至揭不开锅,像饥饿的狼一样,看见食物就扑上去抢。而这些城市知名地产商云集,狼多肉少,竞争格外激烈。再加上流动性宽裕,房地产融资成本降低,有时还有险资助力,地产商就更有底气了。而土地底价本来就高,抢的人又多,溢价率就更高了。

从实际效应看,地价是推动房价上涨的主要动力之一。热点城市的土地供应节奏总是跟不上销售,地价攀升,在需求持续旺盛的背景下,房价上涨就是大概率事件。顺此逻辑,这样的市场热度,哪个地方城市不会想方设法多卖点土地?(编辑 欧阳觅剑)