前四月上海顶级豪宅抢闸跑量 去化压力隐现

上海“325”新政影响了整个市场,包括单价10万元/平方米以上的顶级豪宅。上海链家市场研究部数据显示,4月豪宅成交均价为112225元/平方米,环比显著上涨11.52%,为2015年6月以来单月新高。

新政以来,华侨城苏河湾已成交公寓及别墅13套,收金6.88亿元,项目整体成交均价高达125979元/平方米。其中一套均价超过28万元/平方米,成交总价近2亿元。

同策咨询研究总监张宏伟分析指出,2016年1-4月上海市单价10万元/平方米豪宅(下文中称为“顶级豪宅”)成交套数高达400套,成交量创历史新高。而政策预期出台导致市场放量、单个项目主动推盘跑量、富豪群体的资产配置需求等成为主要原因。

回顾近几年成交情况,同策咨询研究部数据显示,2010-2015年上海市顶级豪宅分别交易78套、119套、149套、112套、144套、611套。而2016年前4月就卖出400套,大幅超出近6年年均套数,也达到2015年“顶级豪宅”元年611套的65%。

2015年上海总价1000万以上的商品住宅成交金额达1893.4亿元,其中1000万-1200万总价段住宅成交额占16.4%。

而今年前4个月,上海高端住宅市场成交金额占总商品住宅成交金额的34%,其中1000万-1200万总价段住宅成交额占22%,需求依然旺盛。

同策咨询研究部数据显示,2016年1月1日-3月24日,上海顶级豪宅成交259套,“沪九条”出台之后,3月25日-4月30日上海市“顶级豪宅”成交套数仍然高达141套,似乎并未受“沪九条”政策面影响。

从2016年1-4月单月来看,上海市顶级豪宅分别成交103套、55套、156套、86套,3月份成交量尤为出彩。

张宏伟指出,今年前四个月在预期调控政策出台等因素影响下,豪宅项目为了规避影响积极跑量,推升“顶级豪宅”市场成交套数走高。而3月初已经传出上海楼市政策会收紧的预期,从而造就当月成交高峰。

这一行情能否持续?一个事实是,今年内还将有更多的豪宅项目入市,这对于当前豪宅供应量充足的市场而言,无疑增加了去化压力。

2014年7月9日,丽丰控股旗下注册公司东方动力有限公司以5.77亿元夺得黄浦区五里桥街道104街坊39/1宗地块。该地块剔除保障房的楼板价为85513元/平方米,刷新了此前73099元/平方米全国“单价地王”纪录。

此外,2014年年底,格力地产、三湘地产分别拿下前滩上海楼板价“地王”,当时6.6万元/平方米的楼板价已经成为周边豪宅项目走向坚挺的依据。如今,这些项目即将入市,据记者了解,这些项目基本上是10万元/平方米的项目范畴,随着前滩建设进度的推进,未来售价抬升也不无可能。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,前述两宗地王项目将对周边板块,甚至上海整个顶级豪宅市场带来土地成本攀升的影响。

(编辑:骆轶琪,邮箱:luoyq@21jingji.com)