“地王”阴影下的北京楼市： 恐慌情绪再涌动

在5月5日推出三宗土地出让之前,北京已有68天没有经营性土地供应。过去两年,北京的商品住宅用地供应计划完成率均不到64%。一面是巨大的供应缺口,一面是涌动的市场需求,在“地王”的刺激下,分析人士认为,恐慌情绪已经开始酝酿。

本报记者 张敏 北京报道

时隔两个月后,北京楼市再度因三宗“地王”的出现而陷入不安。

5月5日下午,北京市昌平区南邵镇、大兴区黄村镇共有三宗地块出让,经过近3个小时的角逐,三宗地块的纯商品房部分拍出了3.38万元/平方米、3.52万/平方米、3.57万/平方米的单价,均刷新区域新高,并全部“面粉贵过面包”。

这也给北京房地产市场带来不小的刺激。开发商在惊呼“天价”的同时,也暗自庆幸,区域内的其它项目将迎来“解套”良机。购房者则变得恐慌,因为不断攀高的地价,也被视作房价新一轮上涨的信号。

在此之前,北京已有68天没有经营性土地供应。过去两年,北京的商品住宅用地供应计划完成率均不到64%。一面是巨大的供应缺口,一面是涌动的市场需求,在“地王”的刺激下,分析人士认为,恐慌情绪已经开始酝酿。

巨大的缺口

即便在寸土寸金的北京,一天之内出现3宗“地王”的情况也不多见。2010年3月15日,北京的“地王”纪录曾在一天内三度被刷新,但40天之后,调控楼市的“新国十条”便出台,“一天三地王”被认为是招致楼市调控的重要导火索。

今年5月5日出现的三宗新“地王”,单价创下区域新高,含金量虽不及上述情况,但其背后的动因同样不可忽视。

北京前一次有经营性用地交易还是在今年2月26日。据北京市国土局统计,今年第一季度,北京仅成交经营性用地8宗,建筑规模约107万平方米,除去保障房和自住型商品房,纯商品房建筑规模仅90.5万平方米,比去年同期几乎腰斩。

若拉长时间轴来看,北京的土地出让情况同样堪忧。根据亚豪机构统计,2013年北京房地产用地完成了供应计划的156%,是近5年来唯一超额完成计划的年份。2011年和2012年,计划完成率分别为77.21%和60.89%;2014年和2015年,完成率为63.62%和60.57%。

随着去年以来房地产销售升温,库存也在不断减少。根据北京市住建委的数据,截至5月5日,北京商品住宅库存(期房+现房)为68414套。按近6个月的月均成交量计算,去化周期仅8.6个月,已经处于8-10个月合理库存的下限。

土地供应也出现结构性缺口。根据中原地产统计,2015年北京共成交46宗居住类用地,有25宗地块的纯商品房用地单价超过3万元。在这其中,单价在3万-4万元的有12宗,4万-5万元的有4宗,5万元以上有9宗。

按照行业惯例,当土地单价超过3万元时,产品需要做成高端住宅才可获得合适的利润。也就是说,去年北京供应的土地中,有近半数将以豪宅形式呈现。再算上配建的大量保障性住房,北京中小户型商品房面临严重缺口。

这也不难理解,在5月5日出让的昌平区两宗地块中,出现这样的规定:“除建设保障性住房外的剩余居住规模中,套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上”,即“70/90政策”。

“解套”难题

在上述“地王”出炉的当晚,就有北京开发商指出:“接盘侠”来了。因为按照业界估算,这三宗地块的价格“超出预期”。

以昌平南邵为例,目前在售洋房类产品的最高售价在3万左右,明显低于两宗“地王”的成本价。大兴黄村的土地价格,同样高过同区域的大部分在售项目。这种“面粉贵过面包”现象自去年下半年以来,已屡见不鲜。

中原地产首席分析师张大伟认为,按照这三宗土地的成本计算,未来房价成本将超过6万元/平方米。

从历史上看,北京此前的多数“地王”项目都随着时间的流逝而实现“解套”。但就这三个项目而言,难题似乎并不容易解决。

如上所述,土地单价超过3万元/平方米需做成高端住宅才可盈利。而“不超过90平方米”的户型,显然是刚需和改善型住房的需要。被设限的两个昌平区地块将面临极为尴尬的局面。

张大伟测算,按照要求,昌平的两宗地块将合计建设89327平方米的小户型房源,按照户均面积80平方米计算,可以供应1100套小户型产品。但按照上述测算的价格,这部分小户型未来售价预期都将在600万以上。显然超出了刚需的能力范围。

北京某房地产开发企业相关负责人向21世纪经济报道记者指出,此前房企应对“70/90政策”的手段可能重出江湖。

具体而言,开发商可能将相邻的房屋“打包出售”,或采取“买一赠一”、“买一赠二”的方式。购房者可自行或委托开发商打通隔离墙,并将其改造成为大户型房间。

此外,开发商还可能将这类项目切割成单套面积30平方米甚至更小的“超小户型”,从而降低总价,以期“薄利多销”。

在“70/90政策”出台伊始的2006年,前一种方式曾大行其道。如今,这种政策仍然不受欢迎。上述不愿具名的房企人士向21世纪经济报道记者表示,北京楼市的供需结构已经走向扭曲,这无助于调整市场。他还认为,只要供不应求的基本面不变,这类项目“肯定有办法解套”。

“买涨心态”再起

在“地王”刺激下,市场主体的心态确已发生微妙变化。

按照惯例,“地王”出现后,周边的二手房业主往往会进行提价。21世纪经济报道记者询问上述两地的中介机构获知,截至当周周末,这两个区域的二手房尚未出现明显涨价,但业主的态度转变为“先不着急出手”。

上述房企人士也表示,“地王”周边的新房项目,也可能会推迟开盘,从而以更高的价格卖出。他表示,由于土地等成本大幅提高,房地产企业的整体利润正在被摊薄。因此,开发商十分乐意抓住这一难得的机会来谋取利润。且从以往的经验来看,这种做法早有先例。

购房者的心态也在变化。21世纪经济报道记者从北京多家中介门店了解到,从春节前夕直到今年4月初,中介门店迎来了购房者咨询和成交的高峰期,成交价格也在此间出现一定上涨。但由于此前的过度透支和“去杠杆化”带来的心理影响,这种情况从4月中旬开始出现一定回调。

但需求潜力仍然存在。链家地产褡裢坡门店的一位业务员向21世纪经济报道记者表示,从其接受到的咨询来看,购房者仍然具有购买意愿,只是对价格较敏感。

有分析人士指出,购房者普遍具有“买涨心态”。“地王”的出现往往被视为房价上涨的信号,进而出现一定恐慌情绪。

就上述“地王”所在的区域而言,当地的中介门店反映,截至当周末,其接受到购房者的询问明显有所增多,但尚未形成实际购买。

上述房企人士表示,“地王”往往会刺激市场的恐慌情绪,使之加速入市。如果房地产企业和二手房业主选择观望的话,就会拉大短期内的供需缺口,酝酿新一轮上涨。目前看来,这种情况很有可能出现。

(编辑:骆轶琪,邮箱:luoyq@21jingji.com)