通州限购众生相： 市场博弈与城市的未来

通州商务型公寓目前只存在于运河核心区,市场占比不足5%,大部分项目的公寓类规划为商业或者写字楼。未来这些项目都需要销售给企业。通州库存的商改住项目数量在6000套左右,潜在供应大约在1-2万套,整体看,这些项目将受到影响。

本报记者 王营 北京报道

5月5日晚上九点,张先生收到一名万科项目销售员的通知,“明天通州开始限购且政策非常严苛,如有意向客户需要,于今晚到大望路万科签约中心迅速订房。”

张先生赶到的时候万科签约中心各个窗口已经挤满了人。据万科相关负责人透露,这一天晚上,万科共计签约了52套房源。

5月5日晚上十点,北京市住房和城乡建设委员会、通州区人民政府联合发布《关于加强通州区商务型公寓和商业、办公项目销售管理的通知》。这印证了此前种种有关通州商务型公寓限购升级的传言。

《通知》明确,从当天起,在通州购买商务型公寓的家庭必须满足本市住宅限购条件。商业、办公项目销售对象也限定为企事业单位和社会组织,不再对居民销售。居民家庭购买的通州区商务型公寓,今后在核验购房资格时计入该家庭的住房套数。

限购前夜

“‘首开万科城市之光’急推50套房源,明天通州开始限购且政策非常严苛,如有意向客户需要,于今晚到大望路万科签约中心迅速订房。客户需要带齐8万元和身份证,月底交10%,年底之前补齐首付或者全款。”这是5月5日晚间在各个地产群流传的推房信息。

张先生也接到了这样的信息。出于投资目的,他果断来到万科签约中心签订了一套总价200万左右的商务型公寓。

张先生决策的逻辑是,按照北京限购的市场规律,限购只能说明房产更具有投资价值。未来可以增值,至少是保值。

万科方面的人士回应称,此次连夜开盘只是针对内部员工。“99%都是内部员工。”该人士称,他也接到了公司销售的通知电话。万科方面遵循一贯原则,不对政策进行评价。

亚豪机构统计显示,4月第三周,北京商住产品共实现成交5427套,占比高达80%,其中通州区商住产品共实现成交4698套,在全体商住成交中占比近九成。当周成交排行榜中,排名前六位的项目均为通州商住产品,排名首位的东亚·尚品台湖更是实现单周3191套的成交量。

亚豪机构副总经理高姗认为,通州商住的成交集中暴涨,主要是受商住限购传言的刺激。对于供应方而言,一旦限购,具备购房资格的客群基数将大大减少,区域内同类型产品竞争压力较大,对于项目销售速度将产生较大影响,因此不少项目选择在限购政策出台前加紧推盘出货;对于需求方而言,通州区域未来发展前景长期被看好,因此投资类需求十分踊跃,而此次限购前夜成交大幅超过通州住宅加强限购前夜也是出于这一原因,商住产品的不限购特性使其吸引了大量投资类需求。

“新北京中心”则更显淡定。该项目负责人称,“全年17亿的任务,4月已经完成了15亿,还差2亿就等新楼栋拿预售证了。”而未来剩下的楼栋,他们也并不担心。“只不过有购房资格的客户变少了。但越限购就越说明价值。”

通州区域商务型公寓的限购却令北京其他区域的商住楼项目有些“开心”。一家位于朝阳区的商住项目负责人告诉21世纪经济报道记者,“由于得知通州限购,他们将于5月6日中午正式将项目售价每平方米上调2000元。”

巩固北京副中心

据21世纪经济报道记者了解,由于通州多年来维持“睡城”现象,区域内发展的产业和企业并不多。而由于地理位置偏远,一些企业并不愿意搬迁到通州办公。由于整售和出租难度大,开发商更加热衷于将商业立项的公寓散售给个人。

因此,与以前限购出台意义不同的是,通州商住项目限购的另外一层深意是,着眼于北京城市副中心的发展。

北京市住建委有关负责人表示,北京城市副中心建设是落实京津冀协同发展这一国家战略的重要内容,是市委、市政府当前和未来一段时期的工作重点,房地产市场的健康稳定发展,对于城市副中心建设十分重要。

该人士称,去年8月,通州出台《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》后,政策效果良好,有效遏制了通州区住房市场过热势头。但在非住宅市场,包括商务型公寓,以及规划用途为商业、办公但开发设计或改造成具有独立厨卫、上下水等用于居住的项目,还存在投机炒作。商业、办公用房被改为居住使用,卖给分散的个人,不仅减损区域未来产业承接能力、发展空间,也会带来人口大量无序涌入的隐患,有必要依法予以规范。本次适时强化此类项目的销售管理,短期将有效降低通州房地产市场热度,长期将有利于区域长远健康发展。

此外,该政策还明确规定了,新建商业办公项目,应按照规划用途销售,只能出售给企事业单位或者组织。今后再出售时,也只能是出售给企事业单位和组织。

据通州区政府相关人士介绍,这一举措,是基于商务型公寓本质上属于区域性居住资源,属地政府有责任加强统筹管理安排,挤出这部分投机投资需求,有利于保护和满足在该区域实际工作和生活家庭的居住需要。

中原地产分析师张大伟估算,商务型公寓目前只存在于运河核心区,市场占比不足5%,大部分项目的公寓类规划为商业或者写字楼。未来这些项目都需要销售给企业。通州库存的商改住项目数量在6000套左右,潜在供应大约在1-2万套,整体看,这些项目将受到影响。

北京房协秘书长陈志认为,商业、办公类项目的配置,是为未来产业发展提供载体和物理空间。开发企业应严格按照规划用途开发、建设、销售和经营。改变规划用途的做法,不但严重扰乱当前通州房地产市场,也会阻碍未来产业健康发展,影响城市副中心建设。

通州的未来

通州是全国唯一以区为单位进行限购的区域。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,通州公寓、商办项目限购,是因为北京尤其是通州的住宅价格已经呈上涨态势,且已处高位,调控政策执行严格后,投资客资金投向不得不由住宅转向未来商住投资价值较大的通州;另外,通州副中心迎来北京市政府的搬迁,未来区域资源和产业势必向通州转移,这对于通州商住产品也是一个非常大的机会,房产项目包括商住项目的价格也会迎来上涨周期,因此,通州的商住项目也会迎来投资客关注。从这个角度来看,通州商住限购也是未来防止由于上述两个因素导致的商住市场过热而来。

21世纪经济报道记者了解到,虽然通州住宅限购后成交量大跌,但价格仍然坚挺。区域内一些二手房挂牌价已经高达4万元/平方米,存量不多的一手楼盘售价也普遍在4万元-4.8万元/平方米。限购前商务型公寓、商住产品方面,最高成交均价达46996元/平方米。

张大伟称,2015年8月通州住宅升级限购后,住宅成交从之前的单月1000套-2000套,下调到了500套上下,跌幅一半;但成交均价却持续稳定。此次通州商住升级限购,由于要求企业购买,将影响60%-80%区域商住存量成交。目前通州市场的整体库存较少,且最近几年土地供应少,整体对项目的价格打压不会太冒险。但成交量大幅度下调,将抑制价格快速上涨的可能性。

张宏伟也认为,公寓、商办产品的成交量势必跌入低谷期。一方面,限购前政策传闻已有一个月左右时间,房企集中跑量,释放了一波需求,短期内需求没有之前那么多;另一方面,限购政策从严后,有公寓、商办购房资格的群体减少了不少,短期内这部分购房者或投资客也会进入观望状态。

其认为,通州的开发商短期内销售策略可能会转为捂盘惜售、少量多批,因为未来通州的公寓、商办市场还是被看好的,仍然有需求释放和涨价的空间。

此外张宏伟表示,未来或许会存在规避限购的行为。如个人投资客可以注册企业,利用企业资格购买通州的公寓,此时,购买不动产还可以抵扣增值税。

(编辑:骆轶琪,邮箱:luoyq@21jingji.com)