4月各城市楼市分化：一线退烧,二三线高烧

21世纪经济研究院认为,“权威人士”此次有关房地产的分析和表态释放了明显的政策方向。历经1年多的去库存政策后,楼市调控将步入下半场,将修正此前过度刺激、高杠杆、为去库存而去库存的楼市政策,以投资投机为目的的购房窗口期或将终结。

21世纪经济研究院研究员 纪睿坤

楼市回暖的行情仍在持续。

21世纪经济研究院根据多地的房地产管理数据发现,30个典型城市(4个一线城市,15个二线城市,11个三线城市)的楼市成交在3月份的基础上再站高峰,4月新建商品住宅成交面积为2593万平方米,环比增长1.2%,同比增长61.0%,创下历史最高水平。

一线城市出现明显退烧,二三线城市成为楼市的“爆点”区域。过度火热的楼市之后,或将迎来降温。

5月9日,人民日报头版刊登《开局首季问大势——权威人士谈当前中国经济》,权威人士指出“房子是给人住的,这个定位不能偏离,要通过人的城镇化‘去库存’,而不应通过加杠杆‘去库存’,逐步完善中央管宏观、地方为主体的差别化调控政策。”

21世纪经济研究院认为,“权威人士”此次有关房地产的分析和表态释放了明显的政策方向,即修正此前过度的、高杠杆、“以房为中心”的房地产调控方向,改为适度的,去杠杆的以人为中心的房地产调控方向。

分城施策难以孤立实施

21世纪经济研究院对照近7年4月份的成交数据发现,今年4月份市场成交是近7年同期最好的水平,也是历史上最高水平。

相比2010年至2015年6年间的同期水平,2016年4月份30个城市新建商品住宅成交面积分别增长了71.9%、203.6%、145.1%、65.2%、109.3%和61.0%。

21世纪经济研究院认为,用“异常火爆”四个字形容4月楼市亦不为过,且在一线城市频出楼市新政后,市场出现明显的分化和转移倾向,即在楼市新政下,一线城市楼市退烧,二三线城市领涨。

4月份,4个一线城市新建商品住宅成交面积为313万平方米,环比减少27.8%,同比减少8.2%。具体城市看,北上广深4个城市环比增幅分别为9.5%、-53.2%、0.7%和-46.2%,同比增幅分别为-11.8%、-24.3%、33.5%和-38.4%。

相比一线城市的明显降温,二三线城市楼市却转而成为市场的爆点。4月份,15个二线城市新建商品住宅成交面积为1967万平方米,环比增长7.8%,同比增长88.3%,成交规模创下了2010年以来的月度最高水平。

典型三线城市的表现更为抢眼。4月份,11个三线城市新建商品住宅成交面积为312万平方米,环比增长2.6%,同比增长39.1%,对比2010年以来的月度数据,三线城市成交创下了历史新高。

21世纪经济研究院认为,一线城市4月份交易出现明显下滑,和沪深两市政策打压有关,政策的短期效应已经显现。

二线城市的购房政策要比一线城市宽松,而且房屋均价也明显低于一线城市,所以购房者会积极认购、加速成交,这使得同比增长态势较为明显。

而表现最为抢眼的三线城市之所以创下历史新高,更源于内外的两个因素:一方面积极去库存导向助推了住房消费;另一方面,一线及重点二线城市迎来楼市调控,而诸如北京周边的廊坊、上海周边的昆山、深圳周边的惠州等三线城市承接部分外溢需求,成交量上升。

21世纪经济研究院认为,支撑当前楼市上涨的根本因素并非刚需,而是投资甚至是投机性需求。在货币流动性较大的基础上,资金会随着市场和政策风向不断流动,并带来差异化的市场爆点,这也是当前和下一阶段决策层调控的难题,即影响楼市的关联性因素较多,分城施策难以孤立实施,跳不开城市间联动和整体性的调控政策方向。

下一步政策如何转向?

《人民日报》刊发“权威人士”的访谈中,亦多次谈到房地产。

21世纪经济研究院认为,在提及当前房地产时,“权威人士”多次预警当前的市场风险并提出了政策误区。

“权威人士”眼中的房地产风险和政策是:首先,一二线城市房地产价格上涨较快。其次,高杠杆背景下的楼市风险,处理不好,小事会变成大事。最后,过度杠杆和刺激带来的房地产泡沫风险,并认为房地产泡沫等加剧了经济风险。

权威人士认为,恢复房地产市场正常运行,去掉一些不合时宜的行政手段是必要的,但假如搞大力度刺激,必然制造泡沫,这个教训必须汲取。

“权威人士”提及当前楼市调控的政策误区是:第一,房地产定位存在误区,不能简单归为“保增长”,应回归自住型,严防投资、投机购房。第二,房地产去库存的政策方向存在误区,即多地存在过度杠杆化以及“以房为中心”而非以人为中心的去库存政策。要严防过度刺激,通过高杆杠等方式放大房地产泡沫。

21世纪经济研究院认为,“权威人士”此次有关房地产的分析和表态释放了明显的政策方向,即修正此前过度的、高杠杆、以房为中心的房地产调控方向,改为适度的、去杠杆的以人为中心的房地产调控方向。

结合权威人士的讲话,21世纪经济研究院认为,下一步的政策方向可能出现以下转向:

1.楼市依然延续去库存基调,因城施策的调控还将继续,但房地产调控将小幅收紧。房地产这类对经济全局影响较大的行业,还不能撤火过快。再加之三四线城市仍面临去库存难题,去库存政策仍将持续。

2.一二线城市刺激性政策出台的可能性降低。权威人士特别点名,“一二线城市房地产价格上涨较快”,这也是未来收紧调控的重点区域。21世纪经济研究院认为,截止到目前,深圳、上海、北京、苏州、南京等均加码调控,未来不排除其他房价上涨较快的重点城市小幅收紧调控。

3.房地产要回归自住型,将继续抑制投资投机性需求。21世纪经济研究院,“房子是给人住的”即意味着去库存时,将修正过度刺激的政策,抑制投资投机性购房需求。

4.刺激性的楼市调控或将在下半年终结,不能利用高杠杆刺激楼市。高杠杆必然带来高风险,21世纪经济研究院认为,诸如首付贷等高杠杆等过度刺激的住房政策也将被叫停。

5.修正各地由“去库存”为“以人为中心的去库存”。权威人士在专访中强调,去库存靠人的城镇化。21世纪经济研究院认为,这也是本次权威人士专访中释放的最重要的政策风向,未来房地产去库存的核心是“以人为中心的去库存”,而非“以房为中心的去库存”,二者有本质区别。

从当前地方政府采取的一些去库存手段来看,大多偏向于“以房为中心的去库存”。比如多地通过放开限购,降低首付比例,甚至是财税补贴等刺激住房消费。很多房子虽然卖了出去,但多是投资投机性需求,且空置率居高不下。

再比如多地出台鼓励农民进城购房的政策,通过降首付、财政、契税补贴等刺激住房消费,但并未有配套性的从农民转为新市民的新型城镇化方案。

综上所述,21世纪经济研究院认为,历经1年多的去库存政策后,楼市调控将步入下半场,将修正此前过度刺激、高杠杆、为去库存而去库存的楼市政策。这也将为持续高烧的二三线城市传来一丝政策凉风,以投资投机为目的的购房窗口期或将终结!

(编辑:李博,如有意见或建议请联系:jirk@21jingji.com,libo@21jingji.com)