上海郊区土地拍卖疯狂：多因素致房企分化

不少人认为,今年一线城市的土地供给都会严重不足,大家都在等着,所以土拍时一旦有几家心态不好就会拍出天价。

本报记者 唐韶葵 上海报道

在电游世界里,饥饿游戏不是互相残杀就是胜者为王。现实却没那么简单,以5月11日,上海一天四场疯狂的土地拍卖结果来看,一线城市房地产市场正在释放多个信号。

原本分布于上海郊环区域的三幅住宅用地,最终由象屿地产、格力地产、融创竞得。由于30多家房企参与竞标,三幅地拍出了天价,溢价率全部超过100%。其中奉贤区南桥新城的地块楼板价2.2万元/平方米,接近在售的商品房价,松江区泗泾两幅宅地楼板价分别为3.7万元/平方米、3.8万元/平方米,均超过附近在售商品房价格。

21世纪经济报道记者采访了多名参与5月11日土拍的房企相关人士,不少人认为,今年一线城市的土地供给都会严重不足,大家都在等着,所以土拍的时候一旦有几家心态不好就会拍出天价。

旭辉控股执行董事兼总裁林峰指出,二线城市地价暴涨与一线城市土地供应不足关系不大,而是因为二线城市房价暴涨带来地价的暴涨,地价涨幅又带来房价的新一轮涨幅。但这从一个侧面反映出房企土地储备的需求。

企业拿地需求不同

什么样的房企在疯狂买地?从5月11日成交的三幅宅地可见,买家象屿地产、格力地产与融创,肯定是在上海没有那么多地,需要补货的。

就在今年年初,融创中国董事长孙宏斌曾指出,现在买地进入一线城市风险很大。但仅仅4个月后,融创一举拿下的上海松江泗泾宅地,楼板价38291元/平米,溢价率112%,刷新区域单价地王纪录。孙宏斌曾表示今年一线城市不拿地了,但是今年在上海收购的浦东浦江镇地块,成本高达6.7万元/平方米,加上税成本要达到7万元/平方米左右,现在又拿了一块3.8万元/平方米的地。

事实上,融创近期一直在寻求拿地机会。2015年底,融创以楼面价1.7万/平米的单价拿下政务区一宗地,创下当时单价最高纪录。近期孙宏斌还考察过石家庄的土地市场。

业内人士分析指出,这主要还是出于融创对明年在上海市场的供应量的土地补充需求。一方面,融创在上海市场的营销做得不错,比如截至今年四月底,融创上海区域公司宣布,其上海区域销售已经突破百亿,累计交付面积逾320万平方米。

格力地产、其全资子公司格力房产和上海弘翌投资合伙企业组成的联合体,曾经在2014年12月以30.64亿元的总价竞投获得上海浦东、前滩两个居住地块 ,此后在上海土地市场一直没有任何进帐,因此不排除该公司为了补仓而不惜以高溢价率抢地。

据了解,格力地产在2014年底首次进入上海拿地,但是此后在拿地上并没有太多举措,并且今年尚未有土地入账。上海中原地产市场分析师卢文曦透露,从深耕一个城市的角度,不少房企有必要进行“补仓”。从该房企销售的一些项目来看,多集中在三、四线。如果未来在一线城市有项目入市,将是不错的收入增长点。

上海中原市场研究中心资深研究经理龚敏指出,3·25新政后市场交易迅速降温,但土地市场热度不减,显示房企对未来市场豪赌的心态。

多因素致房企分化

业内人士分析指出,决定一个公司拿地的因素有很多,比如房企开发能力,房企对项目判断的投资回报率等;此外房企本身的土地储备不同也是考虑因素之一。比如2015年,绿地在上海可建面积量最多,而该公司此前已经在较低价格区间进行了较多土地储备,张玉良在日前某论坛对于后市看法也较谨慎。

正荣地产控股谈铭恒指出,从公司的战略布局来看,不会再拿地王,并且拿地时候有严格的投资测算,比如地价占周边在售商品房售价比超过100%,则增长率超过投资标准,就不会出手。

与正荣的投资测算类似,大多数房企认为5月11日上海郊环的土地成交价格有点偏高。他们认为,短期来看如果这两幅地拿完马上开发,压力会比较大,盈利能力风险较大。同时也不排除有房企看好市场升值潜力,以及补仓需要。“现在地价不是很正常,不用急,踩点不准对后期投资还是有负面影响。”谈铭恒指出。

旭辉控股执行董事兼行政总裁林峰指出,5月11日成交的楼板价,比周边在售价格还要贵,板块房价将会有上涨压力。他认为,这是因为每个企业对后市判断不一样,加上楼市温度到土地市场有一个传递周期。房企要避免在高位拿地。

另一方面,值得关注的是,大房企土地储备渐趋保守,例如2014年万科在千亿房企当中新增土地储备最少,全年新增土地储备建筑面积仅591万平方米;2015年增长较多,新增建筑面积2201万平方米,落后于碧桂园,但拿地总价落后于华润置地与保利地产。

权威人士暗示宏观趋势

上述业内人士指出,各地的房价近期已经显示疲态,交易量下滑比较厉害。以上海为例,上海4月份一手房成交97.2万平方米,均价32636元/平方米,环比分别下跌56%、1.9%。

近期人民日报刊发权威人士谈话,备受房地产业内人士关注。权威人士指出,宏观经济层面,扩张型货币政策会进一步保守,不会再释放更多的量出来。另外涨幅过快的城市有下调压力,需要微调。

有业内人士指出,近期一些城市交易量下调,价格基本上回稳。实际上有很多获利回吐的盘,因此后续价格如果面临调整,由于二线城市比一线城市供给量更大,因此预计一线城市地价不容易降下来,二手房的房价没有涨那么多,交易量也在下调,这是需要关注的。

另外,交易量是房价上涨的核心因素,特别是二线城市,支撑不了那么大的涨幅。以房企角度来说,一个项目表面上看是赚了12亿,但有可能是别的项目亏了。因此,业内人士更不看好苏州的房价,能够持续涨这么久、幅度这么大。

某房企华东区域投资总监指出,目前无论是房企还是买房者的投资泡沫已经很明显。比如今年3月,安徽文一集团以70多亿元拿下合肥地王,但实际上合肥的房价下调压力已经存在。

(编辑:贾红辉,邮箱jiahh@21jingji.com)