新政后沪豪宅市场获热捧 后市承接力存疑

上海“325”新政后,一、二手房成交腰斩,成交均价却是微跌。刚刚过去的5月11日土拍中地王频现,更令市场担忧后市风险。

可以肯定的是,新政后短期商务公寓与豪宅的集中推盘,改变了上海楼市成交结构,但市场承接力仍存悬念。

据上海链家市场研究部统计,截至5月12日,上海新房市场5月供应量已达49.4万平方米(共计4093套),同比4月上涨46.1%。同期5月共有19个新房项目入市,其中报价5万以上的高端项目就有6个,新增预售面积占比达3成,较上月有小幅下滑。这些项目主要位于浦东、闵行及闸北区域,此次开盘最低报价较去年推盘涨幅在13%-34%之间。

同策咨询研究总监张宏伟认为,豪宅市场尤其是顶豪产品仍有市场承接力,理由就是利率降低与产业结构调整导致高净值人群增加。而链家地产统计显示,5月以来截至11日,新房成交量仅为22.9万平方米(共计1816套),同比4月下滑21.6%;成交均价39507元/平方米,同比上涨35.0%。尽管供应量继续上涨,成交量却继续滑坡。

土地市场地王迭出,豪宅市场承接力却存疑,房企后市去化压力不言而喻。

张宏伟指出,限购政策从严执行,意味着仍会有大量高端需求被置之门外,市场仍然集聚大量市场需求等待释放。

来自网易房产一份对上海顶级豪宅的调研报告显示,35%的高净值人群把“不动产”作为国内资产投资的主选方向。

受访人群中最关心的问题是顶豪的“投资资源价值”(27.8%),其次是“地段价值”(25%)。这个人群能接受的豪宅价格在2000万至4000万之间,73.4%倾向于购买150平方米-250平方米的户型面积。

同策咨询研究部统计显示,2010年-2015年这6年间,上海市单价10万元/平方米以上顶级豪宅总计成交1213套。6年平均每年卖出202套左右。而仅2016年1-4月上海顶级豪宅就卖出400套,达到2015年“顶级豪宅”元年611套的65%。

均价6万元/平方米左右的高端商务项目也在支撑上海房价。“325”新政之后45天,全市成交均价5万元/平方米以上的商住项目上升到9个,成交面积17515平方米,总成交金额逾11亿元,涨幅分别达到84.89%、101.99%。

上海链家市场研究部总监陆骑麟表示,近期上海新房市场成交均价破4万元/平方米,其原因一方面是受成交结构影响,高端项目成交占比凸显。尽管受“沪九条”影响,新房市场成交量下滑显著,但从成交结构可以明显看出,受影响的这类客群主要是刚改客户。另一方面来自于供应端价格上浮。在近期高端项目批量入市和5月12日开发商对住宅地块的狂热角逐可以看出,开发商对当前市场依然看好,尽管新政抑制了部分需求,但从根本上只是对购房需求量的压制,而对房价的走高并无束缚力,反而催热了受影响较小的豪宅市场。

从成交结构来看,据上海链家市场研究部统计,截至5月12日,5月新房市场中5万以上的高端项目成交量近6万平方米,成交占比达26.0%。高端项目成交占比创下历史新高,较上月增加近14%。成交面积前十项目中仅1个项目均价低于2万元/平方米,均价在近5万或以上的高端项目占有6席,前四名均为高端项目。

2015年,上海总价1000万-1200万总价段商品住宅成交额占总体的16.4%。今年前4个月,这一比例升至22%,需求依然旺盛。

目前上海在售顶级豪宅中,有不少是多年前获取的土地,因此并无降价压力。如汤臣一品在1995年拿地成本不到4000元/平方米,目前均价已超18万元/平方米。

而近3年(2014-2016年)为二手亿元豪宅成交高峰,占总成交量的8成以上,目前市场上二手成交亿元豪宅产品中,有75%房源均是通过中介公司。但豪宅二手税费相对较高,以一套1000万的房子计算,税费加上佣金,至少要多付出接近100万元。因此有市场人士指出,对于投资客而言二手市场的豪宅优势并不明显。(编辑 骆轶琪)