走出安全区 房企急寻“强二线”

为规避风险,房地产企业纷纷回归一线城市。激烈的竞争也使一线城市的进驻门槛不断被抬高。二线城市因此需担负起“维持销售规模”的重任。这不仅是很多公司战略的需要,同时也迎合了资本市场要求。

本报记者 张敏 北京报道

“最近我们在武汉成立了公司,人员也已经到位,目前正在寻找合适的拿地和并购机会。”一位南方房企负责人近日向21世纪经济报道记者表示,随着一线城市门槛渐高,公司不得不谋求向“强二线城市”扩张,从而维持销售规模。

这种情况并非孤例。尽管房企早已预料到二线城市的机会,但今年以来,南京、苏州、厦门等东部重镇的土地市场之火爆,仍然大大超出他们的预料。为此,很多企业不得不寻求新的区域布局。

自2009年、2010年之后,房企又一次纷纷走出一线城市的“安全区”,向外扩张。尽管扩张的路径相似,但在本轮布局中,企业所面临的市场环境、竞争态势、行业格局已完全不同,其潜在风险颇为值得关注。

划定“强二线”

“强二线城市”的说法近两年才开始提出。随着房地产市场的区域分化,二线城市之间也表现出不同特征,其中那些经济实力强、房地产市场供需关系相对平衡或略显紧张的城市,由于具备较好的发展潜力,被称为“强二线城市”。

南京和苏州等东部城市,因经济发展水平高、供需关系紧张,成为公认的“强二线”。但今年以来,两地的土地市场竞争激烈,在极大抬高了市场门槛的同时,也压缩了项目的利润空间。因此房企不得不寻找新的目标。

在房地产企业之间,对于“强二线”的定义也不尽相同。

上述房企负责人向21世纪经济报道记者表示,该公司对于“强二线”的界定标准为:具有一定产业基础和人口基数,房价在前些年较平稳,没有经过飙涨;或曰正处在价格“洼地”中。

武汉之所以能被纳入这一范畴,在于其地处长江经济带核心位置,区域辐射力较强。武汉还拥有大量高校资源,从人才数量和人才结构上看,都具备较大购房潜力。同时,武汉的房价在此前几年一直处于平稳状态。

另一个纳入该公司观察范围的郑州,地处人口大省河南。从经济水平和人口基数上看,也具备较大需求潜力。此前房价一直较为平稳的成都、重庆,目前也在考察之列。

今年3月,中国金茂首席执行官李从瑞曾在业绩会上提出了类似观点。他表示,中国金茂会更关注一些“经济比较活跃的二线城市”。具体而言,一是GDP增速能够在8%以上,比全国的6.5%水平要高出1到2个百分点;第二希望人口是净流入;第三商品房的销售周期比较健康。

纳入金茂考察范围的城市包括北方的郑州、天津、济南;华中地区的武汉、合肥;华南的厦门,及上海周边各城市。

某在港上市房企相关负责人向21世纪经济报道记者提出了另一条标准,即位于热点城市周边,具有一定产业基础,能够承接外溢的市场需求。按照这一标准,该企业率先将目光选定在佛山、东莞——这两个城市位于珠三角区域,从产业布局和功能定位上看,与广州和深圳形成了较好的协同效应。

此外,京津冀区域的天津、廊坊同样进入了该企业的视线。但该人士同样表示出一定的担忧:隶属于廊坊市的“北三县”(燕郊、大厂、香河),由于积累了太多的投资需求,其市场存在一定风险。

平衡利润与规模

过去两年来,全国房地产市场分化严重。为规避风险,房地产企业纷纷回归一线城市。激烈的竞争也使一线城市的进驻门槛不断被抬高。

与此同时,一线城市供地不足进一步加剧这种局面。根据中国土地勘测规划院的数据,今年第一季度,一线城市房地产用地供应同比下降37.97%。需求旺盛、供应不足导致一线城市频繁出现“面粉贵过面包”的情况。5月以来,北京、上海接连出现“一日三地王”,也被认为与此密切相关。

对于房企而言,这种情况带来两个结果:拿地困难,涨价可期。

5月5日,北京大兴、昌平连续拍出3块“地王”。据悉,从次日开始,昌平区两宗“地王”周边的部分房地产项目就开始封盘,并提高销售价格。

上述在港上市房企负责人向21世纪经济报道记者表示,近期,随着高价地的出现,一线城市房价上涨预期强烈。对于布局在这些区域的房地产项目而言,也迎来了提价时机。据悉,该公司近期也借助“地王”的契机,提高了北京顺义区一个项目的价格。

他表示,总部对于北京公司的要求是,“一线城市可以适当控制一下(推盘)节奏,谋求利润。”总部认为,在土地市场紧缺的情况下,不能太便宜地把项目卖掉,因为“再去抢块地很不容易”。

近年来,房地产行业的平均利润率不断下降,土地成本提升被认为是压缩利润的主因。有观点认为,在当前市场向好、去化压力不大的情况下,企业在一线城市谋求利润的做法很容易理解。

在这种情况下,二线城市就需担负起“维持销售规模”的重任。这不仅是很多公司战略的需要,同时也迎合了资本市场要求。

上述人士表示,在一线城市很难谋求规模增长,三四线城市又存在较大风险,因此只能借助“强二线城市”实现扩张。因此,对于这些受到关注的“强二线城市”,公司会采取各种方式进驻。除公开拿地外,还会尝试股权收购、项目并购等手段。

周期性风险

2009年至2010年间,房地产企业曾大举向二三线城市扩张,并借此实现了规模性增长。如今企业向“强二线”的布局,路径与前者有相似之处,但大环境已完全不同。

前述南方房企负责人向21世纪经济报道记者表示,由于公司起步较晚,并未赶上前一轮规模扩张机会,此番面对的形势是:风险点分布较广泛,市场竞争激烈。

该人士表示,公司选择区域的标准在于经济发展水平较高、人口净流入、楼市供需关系合理。但在对市场的考察中,发现同时满足这三个条件的城市很少。尤其是当前经济形势不佳,会拖累当地楼市发展。

“有些中西部城市的经济情况比想象中要差,对此我们都做了风险预警;有些城市的经济基础较好,但由于前些年透支性供地,房地产市场面临的风险较大。”该人士说,监测发现选择余地并不大。

与此同时,在少数优质二线城市,如南京、苏州,大量企业已经捷足先登,并将地价推至高位。近期较为火爆的厦门市场,当地国企占据较大优势,外来者难以“插足”。

这种激烈的竞争态势,已大幅推涨了二线城市地价,并引发一定风险。按照上述人士观点:在有限的选择余地内,市场仍然是不稳妥的。

广发证券的报告显示,今年4月,36个二线城市合计成交地块出让金1180亿元,环比增长33%,同比涨幅达248%。平均溢价率约64%,环比上升25%,同比上涨53%;其中,住宅用地的平均溢价率达到75%。在这其中,热点二线城市(苏州、南京、厦门、天津、合肥、杭州)的交易最为活跃。

上海易居研究院智库中心研究总监严跃进向21世纪经济报道记者指出,很多二线城市中的恐慌情绪较严重,市场并不健康。从这轮土地拍卖来看,地价中也带有一定泡沫成分。如果这轮上涨周期不能延续太久,这些高价地就将面临风险。

广发证券同样指出了周期性风险,“未来高地价项目入市会进一步推动房价上涨,但如果这些城市后续成交热度回落,这些高地价项目对房企盈利能力也将带来挑战。”

(编辑:骆轶琪,邮箱:luoyq@21jingji.com)