地价透支房企利润： 地王与资金赛跑背后的逻辑

2016年前5个月地王潮的出现,背后自有其资金逻辑。

中原地产以溢价率40%、地块成交总额超过5亿为界限区分地王。据该机构统计,进入5月,全国出现了69宗地王,81%出现在二线城市。

2016年前4个月只有117宗地王,5月一个月的地王数量刷新了土地市场的历史纪录。2015年超过溢价率40%的95宗地王,其中有51宗出现在一线城市。中原地产首席分析师张大伟直言,若未来一年房价涨幅不能超过50%,拿了地王的企业都将面临入市难题。

链家研究院研究主管陈开朝指出,地王背后的资金逻辑包括:一是现金收入方面,融资较容易,销售相对平稳,房企持有现金普遍比较宽裕;二是支出方面,拿地区域越来越受限,一线城市不能拿,三四线不敢拿,二线只有部分城市适合拿地。现金收入持续上升,现金支出不断萎缩,留存资金的机会成本上升。

拿地成本高企

陈开朝将当前开发商拿地比喻为“蝗虫效应”。如果将“粮草”指代“房价上涨空间”,用“蝗虫大军”指“伺机拿地的开发商”,在一线城市的“粮草”被啃噬殆尽后,开发商们集体转移到重点二线城市。随着时间的推移,蝗虫队伍会越来越庞大,新地方被洗劫的速度也会越来越快。

5月30日,合肥再掀土拍“高潮”,12宗地收金96亿,其中首入合肥的闵系房企建发地产更是两度以溢价率超340%竞得土地,成为区域单价地王。

中原地产研究部统计显示,截至5月25日,今年全国50家大型房企合计拿地金额3887亿,平均拿地成本6283元/平方米。而在2015年同期,拿地平均成本只有4231元,增幅达48.4%。

公布销售业绩的30家房企前4月销售均价在1.15万,销售价格同比上涨了12%,土地价格上涨明显超过了房价上涨。

张大伟认为,土地市场持续火爆成为一二线城市的常态。而目前在市场创造地王的基本都是上市企业与国企,资金实力更强、成本更低。对未来市场波动的抗压抵御能力也更强。

他指出,未来房价上涨预期更加强烈,一旦房价进入调整周期,很可能房企将面临销售难题。

陈开朝道,在那些看似没有“粮草”的地区,先用一个“地王”造成未来房价上涨的预期,然后用更高的“地王”让之前的地王套现,进而实现“地王”的击鼓传花效应。对拿地的开发商而言,大家心照不宣集中到一地拿“地王”还有一种抱团取暖的效应,可以大大减少拿地风险。这就是当前地王的逻辑。

持有现金充裕

拿地积极性大涨,宽松的货币政策是主要原因。在过去几个月,整体信贷政策宽松,大部分房企发债成本明显降低,最低甚至在3%左右。

这也间接为房企带来较为充裕的现金流。

克而瑞研究中心分析称,2015年,60家典型上市房企的在手现金为11804.13亿元,同比增长33.09%。其中现金同比增长的企业达48家,涨幅在50%以上的有20家。

据该机构分析,房企现金的变化主要由经营性现金流、投资性现金流和融资性现金流三者决定。如果说2014年整体市场低迷,融资活动是企业维持现金增加的主要原因,那么2015年整体市场回暖,经营性现金流的反转则为企业持有现金的增加带来了双轮驱动。2015年60家房企平均经营性现金流约为24.82亿元,而2014年为-27.95亿元,投资性和融资性现金流同比有不同程度下降。

克而瑞称,恒大、阳光城、信达、碧桂园、首开等企业2015年持有现金增加最为明显,根本原因在于这些企业都处于大举扩张期,销售规模增长明显,投资开发资金需求强烈,销售回款往往不足以支撑企业的投资开发需求,只有通过融资来拉动现金流,而2015年以来资本市场融资环境宽松正好给了企业囤积资金的机会。

但值得注意的是,从2015年开始房企出现了增收不增利润的现象。宽松的房地产政策虽然刺激了房地产市场探底回升,但一二线市场回暖,三四线城市依然处于调整过程中,以价换量在持续。

一二线城市虽然相对乐观,但过多的豪宅项目,也逐渐影响了房企的去化速度。

2015年是房企告别两位数利润率的第一年,只有9%;2016年一季度6%-7%的房企净利润率已经是历史最低。

同策咨询研究部总监张宏伟表示,预计在利润下调的情况下,将有越来越多的非专业房地产公司离开房地产领域。目前很多房企在加强成本控制以及提高周转速度方面取得了不错的成绩,但这两方面的发展终究会遇到瓶颈。

其续称,房企的可持续发展关键还在于战略转型。未来市场的分化还将持续,对于房企来说,未来布局在三四线较多的,可能将持续面临去库存难题。

(编辑:骆轶琪,邮箱:luoyq@21jingji.com)