人民日报：土地拍卖市场非理性该降降温了

6月1日,信达集团以总价58.05亿元拍得上海宝山区顾村一幅地块。据估算,该项目未来的保本售价将超过7万元/平方米,是当前该区域销售均价的2倍。

5月30日,被称为二线城市楼市“四小龙”之一的安徽省合肥市成交了12宗土地,有10宗溢价率超过200%,其中包河区两幅地块溢价均超过350%,一日揽金近百亿元,有的地块竟吸引近20家房企参与竞拍。

热点城市“三高”症状普遍

上海、合肥土地拍卖的火爆表现仅仅是一二线城市高总价、高单价(楼面价)、高溢价“三高”地块频出的缩影。据统计,今年以来,22个热点城市“三高”地块达118宗,其中有51宗地溢价率在100%以上,最高达400%。而在上一个“地王年”2013年,全国的“地王”数量也不过60幅。

有关人士表示,在此轮土地拍卖中,热点城市“三高”症状普遍。5月27日,2016年全国总价“地王”在杭州诞生,信达地产(600657,买入)以123.18亿元、接近100%的溢价竞得该地块;5月24日,武汉出让8宗地块,其中一幅地块经过250多轮激烈竞争后,被正荣地产以9.72亿元夺得,溢价率达173%。

一线城市土地市场不仅呈现“三高”症状,而且还屡现“郊区地王”。在上海,除了6月1日拍出的顾村地块,还有5月18日保利地产(600048,买入)斥资55亿元拍得的周浦宅地,楼面价达5.45万元/平方米,这意味着未来该项目的售价须达7.9万元/平方米才能保本;5月19日,泰禾集团(000732,买入)连夺上海崇明县两地块,溢价率超过200%。而在此前一周,奉贤区和松江区均刷新了土地历史成交纪录,三个区域“地王”总成交金额近80亿元、溢价率均超过100%。

土地拍卖市场非理性,风险应受关注

非理性的土地拍卖市场,令不少业内人士开始担忧。克而瑞研究员马千里等业内专家分析认为,目前土地市场的过热表现,主要原因还是一些产业资本和银行信贷资金纷纷涌入房地产业“找钱”。

值得关注的是,近期所有拍出的“地王”,其楼面价均高于周边在售的商品房价格。记者在位于上海泗泾“地王”周边的“国贸天悦”发现,该项目由于毗邻楼面价每平方米近4万元的新科“地王”,远高于项目一期销售均价2.8万元。南京单价“地王”周边的在售楼盘均价在3万至3.5万元之间,远不及单价“地王”4.5万元的楼面价。在苏州、合肥等城市,“面粉价格贵过面包价格”也已屡见不鲜。

地价泡沫并非如“皇帝的新装”无人戳破。中原地产首席分析师张大伟表示,一线城市土地空间已然不足,房企开始“围猎”二线城市,地方政府应高度关注高地价推动高房价带来的高杠杆和泡沫风险,“所有‘地王’都有较大的亏损可能,过去几年全国的‘地王’目前基本都在亏损或者平本销售。未来一旦房价进入调整周期,房企很可能将面临巨大的销售难题。”

为防止发生房地产泡沫,目前已有地方政府祭出土地出让限制政策。苏州5月18日公告,对多块出让的土地设定最高报价,超过最高报价终止出让。南京5月27日也宣布实行土地出让最高限价办法,在热点区域的住宅用地出让时,由政府设定地块的出让最高限价。